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Die Ladestation für Elektromobilität im Mietverhältnis

Die Ladestation für Elektromobilität im Mietverhältnis

Ladesäule und Mietrecht

Seit dem 01.12.2020 haben Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Installation einer Ladesäule für Elektrofahrzeuge auf eigene Kosten. Was das genau für Sie als Vermieter bedeutet, das klären wir im folgenden Artikel.

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Mieter kann Installation eigener Lademöglichkeit verlangen 

Grundsätzlich ist der Mieter zu Änderungen an der Bausubstanz für die Errichtung von Ladestellen nicht berechtigt.  

Der Gesetzgeber hat hier aber mit Wirkung seit dem 01.12.2020 eine Ausnahmevorschrift geschaffen. Dem Mieter steht gemäß § 554 Abs. 1 S. 1 BGB ein Erlaubnis- und Duldungsanspruch gegen seinen Vermieter zu, um bauliche Veränderungen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen, auf eigene Kosten selbst verlangen zu können.  

 Darin heißt es:

Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen.

Vorherige Erlaubnis des Vermieters erforderlich 

Die Erlaubnis des Vermieters ist vor Beginn der Arbeiten einzuholen. Eigenmächtige Eingriffe in die Stromversorgung der Mietsache stellen eine Vertragspflichtverletzung dar. Der Vermieter muss insoweit mitwirken, wie etwa Auskünfte über den Verlauf von Stromleitungen erforderlich sind.  

Der Anspruch bezieht sich sowohl auf die Erstinstallation von beispielsweise Wallboxen und die zugehörigen Leitungen als auch auf die nachträgliche Optimierung einer bestehenden Ausstattung wie beispielsweise Kapazitätserhöhung. Dem Mieter muss auch die in Frage kommende Fläche überhaupt vermietet sein (Stellplatz, u. ä.), da für seinen Anspruch sonst kein Raum zur Verfügung steht.  

Vermieter kann Erlaubnis unter Umständen verweigern 

Der Anspruch des Mieters besteht nicht, wenn dieser auch unter Würdigung der Interessen des Mieters für den Vermieter unzumutbar ist. In § 554 Abs. 1 S. 2 BGB heißt es:

Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann.

Die entgegenstehenden Interessen sind im Einzelfall gegeneinander abzuwägen.  

Die Maßnahmen müssen aus Sicht des Vermieters bauordnungsrechtlich zulässig sein und fachgerecht ausgeführt werden. Zu beachten sind auch der Aufwand der Arbeiten, die Verteilung der Arbeiten über die Fläche des Grundstücks sowie mögliche Minderungsansprüche anderer Mieter. Ein wichtiger Aspekt ist auch die verbleibende Restkapazität des Hausnetzes.  

Auf Mieterseite stehen grundsätzlich Umwelt- und Klimaschutz. 

Zusätzliche Mietsicherheit möglich 

Nach § 554 Abs. 1 S. 3 BGB kann sich der Mieter in diesem Zusammenhang zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten, die wie die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen ist.  

Die Vorschrift verpflichtet den Mieter allerdings nicht zur Stellung einer solchen Sicherheit. Sie soll ihm aber ermöglichen, die Zumutbarkeitsschwelle für ein Versagen der Erlaubnis durch den Vermieter abzusenken, weil beispielsweise die Rückbaukosten nach Auszug abgesichert werden.  

Muss der Vermieter selbst eine Lademöglichkeit schaffen? 

Nein, der Mieter kann vom Vermieter nicht verlangen, dass dieser selbst tätig wird und eine Lademöglichkeit schafft. Der Vermieter schuldet nur den ursprünglich vertraglich vereinbarten Zustand 

Eine Lademöglichkeit, die der Vermieter installiert, würde eine Modernisierung darstellen. Die Baukosten können dann als Modernisierung (Verbesserung des Gebrauchswerts der Mietsache und Wohnwertverbesserung, § 555 b Nr. 4 und Nr. 5 BGB) oder im Rahmen einer Modernisierungsvereinbarung auf den Mieter übertragen werden.  

Kann der Vermieter bei Mietende Entfernung der Lademöglichkeit verlangen?

Der Mieter muss bei Auszug die Ladestation wegen § 546 Abs. 1 BGB grundsätzlich wieder zurückbauen. Allerdings wird eine solches Verlangen des Vermieters nach den von der Rechtsprechung in der Vergangenheit entwickelten Grundsätzen eher scheitern, weil ein Rückbauverlangen in den meisten Fällen treuwidrig sein dürfte, da als Wertverbesserung eine wertsteigernde Ladeinfrastruktur errichtet wurde. 

Der Mieter von Wohnraum darf die Ladeeinrichtungen aber bei Vertragsende wegen § 539 Abs. 2 BGB entfernen, der Vermieter kann dies durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, § 552 Abs. 1 BGB