Grundsätzlich ist die dauerhafte kurzfristige Vermietung mietrechtlich erlaubt. In manchen größeren Städten existieren allerdings gesetzliche Einschränkungen mit dem Ziel, den Wohnraum nicht der örtlichen Bevölkerung zu entziehen. So ist etwa in Berlin die sog. Zweckentfremdung von Wohnraum grundsätzlich verboten.
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Zweckentfremdung von Wohnraum – Was bedeutet das?
Soweit in Ihrer Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot gilt, bedeutet dies, dass Sie nur zu Wohnzwecken vermieten dürfen.
Es muss also ein auf eine gewisse Dauer angelegte Schaffung des Lebensmittelpunkts des Mieters in Abgrenzung zu einer Ferienwohnung gewollt sein.
Dauerhaftes Wohnen zulässig
In der Rechtsprechung wurde „Wohnen“ bereits so definiert:
Dann benötigen Sie auch keine Genehmigung, da dann keine Zweckentfremdung vorliegt.
Wir empfehlen, sich in Städten mit entsprechenden Einschränkungen vorab zu informieren, wann eine Zweckentfremdung vorliegt und ob und wie eine Genehmigung durch die zuständige Behörde erfolgen kann.
Soweit uns bekannt, dürfte eine Zweckentfremdung nach den jeweiligen Regelungen nicht vorliegen, wenn das Zimmer für mindestens zwei Monate vermietet wird und der Mieter für diese Zeit auch seinen Lebensmittelpunkt in das Zimmer verlegt.
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Leerstand oder Umbauten? – Am Beispiel Berlin
In Berlin ist ein Zweckentfremdungsverbot seit 2013 (Gesetz) bzw. 2014 (Verordnung) geregelt und wurde 2018 wesentlich verschärft.
Leerstand wird nach den aktuellen (seit 2019) Ausführungsvorschriften dann angenommen, wenn der Wohnraum tatsächlich und rechtlich frei ist.
Das Gesetz geht bis zu einem Zeitraum von drei Monaten (Leerstand) noch nicht von einer Zweckentfremdung aus (§ 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG Bln).
Davon abweichend liegt eine Zweckentfremdung auch dann nicht vor, wenn der Wohnraum trotz geeigneter Bemühungen nicht vermietet werden kann (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG Bln), oder zügig instand gesetzt oder modernisiert wird und deshalb bis zu 12 Monate nicht bewohnt werden kann (§ 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG Bln).
Die Nichtvermietbarkeit wird aufgrund der Mietwohnungssituation in Berlin nach den Ausführungsvorschriften als Ausnahme behandelt, § 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG Bln gibt Ihnen maximal 12 Monate Zeit zur Instandsetzung oder Modernisierung.
Allerdings gilt nach den Ausführungsvorschriften: