Der Vermieter muss für eine Kündigung immer ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben und im Kündigungsschreiben darlegen.
Ein Fall eines solchen berechtigten Interesses ist gesetzlich geregelt in § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB als die sog. Verwertungskündigung. Darin heißt es:
Wegen des komplexen Kündigungstatbestandes und dessen restriktiver Handhabung durch die Gerichte hat dieser Kündigungstatbestand allerdings in der Praxis keine allzu große Bedeutung. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 27.09.2017 (Az. VIII ZR 243/16) umfassend zu den im Kündigungsschreiben darzulegenden Nachteilen ausgeführt.
Der Kündigungstatbestand besteht aus vier Elementen:
(1) Der Vermieter muss die Absicht haben, die Mietsache anderweitig zu verwerten.
(2) Die Verwertung muss nach den Gesamtumständen angemessen sein.
(3) Der Bestand des Mietverhältnisses muss der Verwertung entgegenstehen.
(4) Im Falle der Hinderung der Verwertung müssen erhebliche Nachteile eintreten.
Die einzelnen Tatbestandselemente müssen kumulativ vorliegen. Das bedeutet also: Fehlt ein Tatbestandsmerkmal, so ist die Kündigung unwirksam.
Zu diesen Voraussetzungen besteht eine umfassende, unübersichtliche und teilweise auch widersprüchliche Rechtsprechung, was sich insbesondere an dem Merkmal des “erheblichen Nachteils” festmachen lässt. Wir fügen hierzu aus einem juristischen Kommentar eine Auswahl an Rechtsprechung bei, die dies verdeutlicht:
Ein erheblicher Nachteil wurde in folgenden Fällen bejaht:
Wenn das Haus im Leerzustand für 880.000 DM und im vermieteten Zustand für 830.000 DM zu verkaufen ist; wenn für eine Eigentumswohnung im Verkehrswert von ca. 550.000 DM im Hinblick auf ein bestehendes Mietverhältnis lediglich ein Preis von 390.000 DM erzielt werden kann; wenn beim Verkauf im vermieteten Zustand ein Mindererlös von 6 % in Kauf genommen werden muss; bei Minderung des Kaufpreises um 10 ‑ 15 %;bei einem Mindererlös von 15 ‑ 20 %; bei einem Mindererlös von 20 %; wenn ein verschuldeter Vermieter ohne wesentliches Einkommen eine Eigentumswohnung die unvermietet einen Verkehrswert von ca. 120.000 EUR hat, zu einem Preis von 103.000 EUR verkaufen müsste; wenn die Vermietung unwirtschaftlich ist, weil bei einer Belastung von 4.800 EUR nur Mieteinnahmen von 2.000 EUR mtl. erzielt werden und der Vermieter den Verkaufserlös benötigt, um die bestehenden Kredite zu bedienen und seinen Lebensunterhalt zu bestreiten. Verfehlt ist die Ansicht des AG Hannover, wonach bereits unerhebliche Preisnachteile ausreichen sollen.
Ein erheblicher Nachteil wurde verneint:
Wenn der Vermieter einer Eigentumswohnung beim Verkauf im vermieteten Zustand einen Verlust von 15 % hinnehmen müsste; wenn der Vermieter eines Reihenhauses einen Verlust von 13,5 % = 50.000 DM hinnehmen müsste; bei einem Verlust von 10.000 DM oder 2,22 %; wenn der Vermieter eines Mehrfamilienhauses, das er im vermieteten Zustand erworben hat, im vermieteten Zustand für 500.000 DM und im leerstehenden Zustand für 950.000 DM verkaufen könnte ‑ hier kommt es darauf an, welchen Preis der Vermieter für das Gebäude bezahlt hat. Wenn ein Vermieter eine Eigentumswohnung im Jahre 1980 für 70.400 DM gekauft hat und er sie im Jahre 2000 für 108.000 DM verkaufen kann; dies gilt auch dann, wenn er für die freistehende Wohnung 205.000 DM erzielen könnte. Wenn die Erben eines Vermieters das Haus im vermieteten Zustand für 430.000 DM und im mietfreien Zustand für 450.000 DM verkaufen können, wenn beim Verkauf einer Wohnung mit einem Verkehrswert von 150.000 EUR beim Fortbestand des Mietverhältnisses lediglich 115.000 EUR erzielt werden und der Erlös durch vier Eigentümer geteilt werden muss (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 172).”
Die Tatsache, dass die Resonanz potentieller Käufer grundsätzlich größer ist, wenn die Wohnung leer steht, liegt auf der Hand, lässt sich aber alleine unter den Tatbestand einer Verwertungskündigung nicht einordnen.
Das Amtsgericht Dachau hat mit Urteil vom 10.05.2024 (Az. 4 C 240/22) eine solche Kündigung als wirksam erachtet, wenn bei Verkauf im vermieteten Zustand ein Mindererlös von fast 27 Prozent anzunehmen ist.
Die gesetzliche Kündigungsfrist ist im Übrigen für alle Kündigungen gleich und ergibt sich aus § 573 c BGB. Sie beträgt für den Vermieter 3 Monate und verlängert sich bei einer Mietdauer nach 5 und 8 Jahren um jeweils 3 Monate.
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