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Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB – Die sog. Verwertungskündigung

Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB – Die sog. Verwertungskündigung

Verwertungskuendigung Berechtigtes Interesse
Artikel aktualisiert am 01.03.2021

Der Ver­mie­ter muss für ei­ne Kün­di­gung im­mer ein be­rech­tig­tes In­te­res­se an der Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ha­ben und im Kün­di­gungs­schrei­ben dar­le­gen.

Ein Fall eines solchen berechtigten Interesses ist ge­setz­lich ge­re­gelt in § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB als die sog. Ver­wertungs­kün­di­gung. Darin heißt es:

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn […] der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Wegen des kom­ple­xen Kündigungstatbestandes und dessen restriktiver Handhabung durch die Ge­rich­te hat die­ser Kün­di­gungs­tat­bes­tand allerdings in der Praxis kei­ne allzu große Bedeutung.

Der Kün­di­gungs­tat­bes­tand be­steht aus vier Ele­men­ten:

(1) Der Vermieter muss die Absicht haben, die Mietsache anderweitig zu verwerten.

(2) Die Verwertung muss nach den Gesamtumständen angemessen sein.

(3) Der Bestand des Mietverhältnisses muss der Verwertung ent­ge­gen­ste­hen.

(4) Im Falle der Hinderung der Verwertung müssen erhebliche Nach­tei­le eintreten.

Die einzelnen Tatbestandselemente müssen ku­mu­la­tiv vorliegen. Das bedeutet also: Fehlt ein Tatbestandsmerkmal, so ist die Kündigung unwirksam.

Zu die­sen Vo­raus­set­zun­gen be­steht ei­ne um­fas­sen­de, un­über­sicht­li­che und teil­wei­se auch wi­der­sprüch­li­che Rechtsprechung, was sich ins­be­son­de­re an dem Merk­mal des “er­heb­li­chen Nach­teils” fest­ma­chen lässt. Wir fü­gen hier­zu aus ei­nem ju­ris­ti­schen Kom­men­tar ei­ne Aus­wahl an Recht­spre­chung bei, die dies ver­deut­licht:

Ein erheblicher Nachteil wurde in folgenden Fällen bejaht:

Wenn das Haus im Leerzustand für 880.000 DM und im vermieteten Zustand für 830.000 DM zu ver­kau­fen ist; wenn für eine Eigentumswohnung im Verkehrswert von ca. 550.000 DM im Hinblick auf ein bestehendes Mietverhältnis lediglich ein Preis von 390.000 DM erzielt wer­den kann; wenn beim Verkauf im ­vermieteten Zustand ein Min­der­er­lös von 6 % in Kauf genommen wer­den muss; bei Minderung des Kaufpreises um 10 ‑ 15 %;bei ei­nem Mindererlös von 15 ‑ 20 %; bei einem Min­der­er­lös von 20 %; wenn ein verschuldeter Ver­mie­ter ohne wesentliches Einkommen ei­ne Ei­gen­tums­wohnung die unvermietet einen Verkehrswert von ca. 120.000 EUR hat, zu einem Preis von 103.000 EUR verkaufen müsste; wenn die Ver­mie­tung unwirtschaftlich ist, weil bei einer Be­las­tung von 4.800 EUR nur Mieteinnahmen von 2.000 EUR mtl. erzielt werden und der Vermieter den Ver­kaufs­er­lös benötigt, um die bestehenden Kredite zu be­die­nen und seinen Lebensunterhalt zu be­strei­ten. Verfehlt ist die Ansicht des AG Hannover, wo­nach bereits unerhebliche Preisnachteile aus­rei­chen sollen.

Ein erheblicher Nachteil wurde verneint:

Wenn der Vermieter einer Eigentumswohnung beim Verkauf im vermieteten Zustand einen Verlust von 15 % hinnehmen müsste; wenn der Vermieter eines Reihenhauses einen Verlust von 13,5 % = 50.000 DM hinnehmen müsste; bei einem Verlust von 10.000 DM oder 2,22 %; wenn der Ver­mie­ter eines Mehrfamilienhauses, das er im vermieteten Zustand erworben hat, im vermieteten Zustand für 500.000 DM und im leerstehenden Zustand für 950.000 DM verkaufen könnte ‑ hier kommt es da­rauf an, welchen Preis der Vermieter für das Gebäude bezahlt hat. Wenn ein Vermieter eine Ei­gen­tums­woh­nung im Jahre 1980 für 70.400 DM gekauft hat und er sie im Jahre 2000 für 108.000 DM verkaufen kann; dies gilt auch dann, wenn er für die freistehende Wohnung 205.000 DM er­zie­len könnte. Wenn die Erben eines Vermieters das Haus im vermieteten Zustand für 430.000 DM und im mietfreien Zustand für 450.000 DM verkaufen können, wenn beim Verkauf einer Wohnung mit ei­nem Verkehrswert von 150.000 EUR beim Fortbestand des Mietverhältnisses lediglich 115.000 EUR er­zielt werden und der Erlös durch vier Eigentümer geteilt werden muss (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 172).”

Die Tat­sa­che, dass die Re­so­nanz po­ten­ti­el­ler Käu­fer grund­sätz­lich grö­ßer ist, wenn die Woh­nung leer s­te­ht, liegt auf der Hand, lässt sich aber un­ter den Tat­be­stand ei­ner Ver­wer­tungs­kün­di­gung nicht ein­ord­nen.

Die ge­setz­li­che Kün­di­gungs­frist ist im Üb­ri­gen für al­le Kün­di­gun­gen gleich und ergibt sich aus § 573 c BGB. Sie be­trägt für den Ver­mie­ter 3 Mo­na­te und ver­län­gert sich bei ei­ner Miet­dau­er nach 5 und 8 Jah­ren um je­weils 3 Mo­na­te.

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