Vereinbarung über die Wohnfläche

Nach einem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 22.06.2021 (Az. VIII ZR 26/20) kann für die Berechnung der Wohnfläche bei Wohnraum auch eine individuelle mietvertragliche Vereinbarung heranzuziehen sein. Dies kann dazu führen, dass auch Bereiche der Mietsache als Wohnfläche gelten, die nach der Wohnflächenverordnung unberücksichtigt bleiben würden.

Grundsätzlich: Angabe der Wohnfläche gilt als Beschaffenheitsvereinbarung

Der Bundesgerichtshof stellt zunächst heraus, dass die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen sei, die bei einer Abweichung von mehr als 10% zu einem Mangel der Mietsache führe. Dies gelte auch dann, wenn die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag mit dem Zusatz „circa“ versehen sei.

Die Angabe der Wohnfläche ist allerdings auszulegen

Der Bundesgerichtshof stellt weiter fest, dass der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig sei und keinen feststehenden Inhalt habe. Zudem existiere keine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei preisfreiem Wohnraum.

Allerdings würden nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für die Auslegung des Begriffs der Wohnfläche grundsätzlich auch beim frei finanzierten Wohnraum die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen. Dies gelte nur dann nicht, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen hätten oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender sei.

Abweichende Vereinbarung maßgeblich

Einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, komme daher Vorrang zu. Eine solche Vereinbarung liege im konkreten Fall vor.

Im Mietvertrag sei durch die Parteien wirksam vereinbart worden, dass die Räume im Erd-, Zwischen- und Untergeschoss „zur Benutzung als Wohnraum“ überlassen werden. Das bedeute, dass die Grundflächen dieser von den Mietern auch tatsächlich als Wohnraum genutzten Räume in die Berechnung der Wohnfläche einfließen sollen. Der Argumentation, dass die Bezeichnung der Räume als Wohnraum nur eine Abgrenzung zur nicht erfolgten Vermietung als Gewerberaum darstellen soll, wird nicht gefolgt.

Baurechtliche Einschränkung bei fehlendem Einschreiten der Behörde unbeachtlich

Unbeachtlich sei auch, dass die Räume im Kellergeschoss wegen unterdurchschnittlicher Beleuchtung als Wohnraum nicht genehmigungsfähig seien. Aus einer öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkung ergebe sich wegen des nicht erfolgten Einschreitens der zuständigen Behörde keine Einschränkung der Nutzbarkeit. Den Mietvertragsparteien sei es also möglich, im Rahmen einer Wohnflächenvereinbarung auch die Anrechnung von Flächen – wie hier solche mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung – vorzusehen, die etwa nach der II. Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung nicht oder nicht vollständig zu berücksichtigen seien.

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