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Berechnung der Zinsen der Mietkaution – So geht’s!

Berechnung der Zinsen der Mietkaution – So geht’s!

Wie berechnet man Zinsen der Mietkaution
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Der Vermieter ist zur verzinslichen Anlage der Mietkaution verpflichtet. Ist diese nicht erfolgt, ist in Höhe der Zinsen Schadenersatz zu leisten. Doch wie genau werden die Zinsen dann berechnet?

Die Pflicht zur verzinslichen Anlage der Mietsicherheit

§ 551 Abs. 3 BGB lautet:

1 Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. 2 Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. 3 In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. 4 Sie erhöhen die Sicherheit. 5 Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

Nach S. 3 und 4 des § 551 Abs. 3 BGB verbleiben die Zinsen auf dem Kautionskonto und ergeben im Folgejahr auch Zinseszinsen. Die Mietsicherheit wird also um diese Zinsen und Zinseszinsen erhöht.

Die Pflicht zur Verzinsung ist zwar schon einige Jahre in der oben genannten Vorschrift gesetzlich festgelegt.

Der Bundesgerichtshof hatte diese berechtigte Erwartung des Mieters zur verzinslichen Anlage aber bereits in einem Rechtsentscheid vom 08.07.192 (Az. VIII ARZ 3/82) herausgearbeitet:

Der Mieter stellt dem Vermieter die Kaution nicht zur Erlangung von Einkünften, sondern nur als Sicherheit für die Erfüllung von dessen Ansprüchen zur Verfügung. Er verliert zwar das Eigentum, erlangt aber einen durch die Beendigung des Mietverhältnisses aufschiebend bedingten Rückzahlungsanspruch. Mit Rücksicht auf die fortschreitende Geldentwertung ist er daran interessiert, daß das Kautionsguthaben stetig durch Zinsgutschriften anwächst. Dieses Interesse ist deshalb berechtigt, weil er den Betrag, wenn er ihn zur eigenen Verfügung behalten hätte, weiterhin hätte nutzen, insbesondere auch zinsbringend anlegen können. Hinzu kommt, daß die Ansprüche des Vermieters, zu deren Sicherheit die Kaution dient, mit fortlaufender Vertragsdauer infolge der Geldentwertung im Nominalwert steigen, so etwa die Mietzinsforderungen und die Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, zu deren Vornahme sich der Mieter im allgemeinen verpflichtet. Deshalb erwartet der Mieter, daß der Vermieter den übergebenen Betrag zu seinen Gunsten verzinst.

Grundlagen der Berechnung der Höhe der Zinsen der Mietsicherheit

Da der Mieter nach § 551 Abs. 3 S. 1 BGB die Kaution

bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz

anzulegen hat, wenn nach S. 2 keine andere Anlageform vereinbart wird, muss der Vermieter in der Regel die Zinsen nicht selbst berechnen, da diese von der Bank oder Sparkasse bei Rückzahlung der Kaution exakt ausgewiesen werden.

Falls der Vermieter die Kaution allerdings nicht verzinslich angelegt hat, ist er dem Mieter gegenüber in Höhe dieser Zinsen mit

für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz

zum Schadensersatz verpflichtet. Zu diesem Zeitpunkt muss also die exakte Höhe der auf die geleistete Mietsicherheit angefallene Verzinsung durch den Vermieter selbst berechnet werden.

Bis zum Jahr 2003 hat die Bundesbank die durchschnittlichen Zinssätze für Spareinlagen mit Mindest-/Grundverzinsung mit dreimonatiger Kündigungsfrist in der Zinsstatistik SU0022 selbst ausgewiesen. Die dort angegeben Zinssätze können direkt als Referenzwert für die Verzinsung von Mietkautionen herangezogen werden.

Diese Zinsstatistik SU0022 wurde im Juni 2003 eingestellt und nach einheitlicher Methode in den Ländern des Euroraums ab Januar 2003 durch die MFI-Zinsstatistik SUD105 ersetzt.

Aufgrund der konzeptionellen Unterschiede zwischen Bundesbank-Zinsstatistik und MFI-Zinsstatistik sind die statistischen Ergebnisse aus beiden Quellen nur eingeschränkt miteinander vergleichbar. Die in der früheren Zinsstatistik SU002 enthaltenen Zinssätze für Spareinlagen mit Mindest-/Grundverzinsung mit dreimonatiger Kündigungsfrist sind in der neuen MFI-Zinsstatistik enthalten.

Da letztere aber auch weitere zugehörige Produkte, u.a. auch Spareinlagen, für die Treue- und/ oder Wachstumsprämien, enthält, liegen die dort ausgewiesenen Werte etwas höher. Ausgewiesen werden jetzt nämlich Effektivzinssätze für „Einlagen privater Haushalte mit vereinbarter Kündigungsfrist bis 3 Monate“.

Dennoch kann die MFI-Zinsstatistik als ungefährer Referenzwert herangezogen werden.

Beide Statistiken finden Sie in einem Dokument auf der Seite der Bundesbank hier zum Download.

Exakte Berechnung der Höhe der Zinsen der Mietsicherheit

Grundsätzliche Berechnung:

Beispiel:

Es wurde eine Kaution von € 500,00 im August 2020 geleistet, der Zinssatz beträgt bis einschließlich Dezember 0,10 Prozent. In der Regel wird das Jahr mit 360 Tagen und der Monat mit 30 Tagen angesetzt.

Berechnung: € 500,00 : 360 Tage x 150 Tage x 0,001 = € 0,21

Die Zinsen von € 0,21 für den Anlagezeitraum August bis Dezember 2020 werden den € 500,00 also hinzugerechnet, so dass die Kaution mit Ablauf des 31.12.2020 € 500,21 beträgt

Ändern sich die Zinsen allerdings im laufenden Jahr, muss diese Zinsänderung berücksichtigt werden:

Für den unveränderten Zeitraum wird der alte Zinssatz verwendet, für den Zeitraum nach der Änderung der neue Zinssatz. Abschließend müssen beide so berechneten Zinsen für das ganze Jahr addiert werden.

Beispiel:

Der Zinssatz im Februar 2021 hat sich auf 0,09 Prozent geändert.

Berechnung:

€ 500,21 : 360 Tage x 30 Tage x 0,001 = € 0,04

€ 500,25 : 360 Tage x 330 Tage x 0,0009 = € 0,45

Für 2021 beträgt die Kautionshöhe nebst Verzinsung also € 500,70.

Muster Kautionsabrechnung

Nutzen Sie unser (kostenpflichtiges) Muster zur Abrechnung des Vermieters über die vom Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses geleistete Kaution:

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