Umwandlung der Rechtsform des Verwalters

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 02.07.2021 (Az. V ZR 201/20)  über einen Sachverhalt entschieden, in dem eine Verwalterin einer WEG bisher als eingetragene Kauffrau tätig war. Während ihrer laufenden Bestellung gliederte sie ihr Unternehmen zur Neugründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) aus und wurde Geschäftsführerin der GmbH.

Auf einer Wohnungseigentümerversammlung im Mai 2018 beschlossen die Eigentümer, den Verwaltervertrag und die Verwalterbestellung der GmbH bis zum Juni 2021 zu verlängern. Fraglich im Rahmen einer Anfechtungsklage eines Eigentümers war, ob es sich nicht um eine Neubestellung handelte, dann hätten die für eine Neubestellung erforderlichen Alternativangebote gefehlt. Dieser Ansicht waren noch die Vorinstanzen beim Amts- und Landgericht.

Neubestellung oder Verlängerung?

Der Bundesgerichtshof entscheidet jedoch wie folgt: Verwalterstellung und Verwaltervertrag seien auf die GmbH übergegangen und damit der Beschluss über die Verlängerung der Bestellung und des Vertrags nicht als Neuwahl, sondern als Wiederwahl der amtierenden Verwalterin anzusehen.

Rechtsnachfolge durch GmbH

Im Falle der Ausgliederung eines einzelkaufmännischen Unternehmens zur Neugründung einer Kapitalgesellschaft gingen Verwalterstellung und Verwaltervertrag auch ohne Weiteres im Wege der Rechtsnachfolge auf die Kapitalgesellschaft über.

Maßgeblich seien hier aber weder das Bürgerliche Gesetzbuch noch das Wohnungseigentumsgesetz, sondern das Umwandlungsgesetz. Nach § 152 Satz 1 UmwG könne das von einem Einzelkaufmann betriebene Unternehmen, dessen Firma im Handelsregister eingetragen ist, zur Neugründung einer Kapitalgesellschaft ausgegliedert werden. Die Ausgliederung stelle eine Unterform der Spaltung dar; ihre Rechtsfolgen richteten sich nach § 158 i. V.m. den §§ 153 ff. UmwG sowie nach den §§ 123 ff. UmwG. Von dem Übergang ausgenommen seien allerdings höchstpersönliche Rechte und Pflichten.

Verwaltung ist kein höchstpersönliches Rechtsgeschäft

Allein der Umstand, dass eine natürliche Person zum Verwalter bestellt wurde, gebe dem Verwalteramt und -vertrag jedoch kein höchstpersönliches Gepräge.

Das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Eignung und Befähigung des von ihnen ausgewählten Verwalters sei aber, wenn der Inhaber eines im Handelsregister eingetragenen Unternehmens zum Verwalter bestellt werde, regelmäßig nicht darauf gerichtet, dass dieser die Aufgaben des Verwalters höchstpersönlich wahrnehme. Vielmehr würde sich das Vertrauen im Regelfall auf die Expertise und Leistungsfähigkeit des von dem Verwalter geführten Geschäftsbetriebs richten. Das werde besonders deutlich, wenn der Einzelkaufmann, der mehrere Wohnungseigentümergemeinschaften verwalte, Mitarbeiter beschäftige, denen die Betreuung bestimmter Objekte zugewiesen sei. In einem solchen Fall bedinge die Umwandlung von vornherein keinen personellen Wechsel in der Bearbeitung.

Dass die Wohnungseigentümer nach der Umwandlung in eine Kapitalgesellschaft einen Wechsel in der Geschäftsführung und in dem Gesellschafterbestand nicht mehr verhindern könnten, führe nicht zu einer anderen Bewertung. Denn dem Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Person des Verwalters könne in einem solchen Fall durch das Recht zu dessen Abberufung und zur außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrages ausreichend Rechnung getragen werden.