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Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum ohne Einwilligung der anderen Eigentümer

Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum ohne Einwilligung der anderen Eigentümer

Muendlicher Mietvertrag Wirksamkeit

Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 16.07.2021 (Az. V ZR 284/19) mit einem Sachverhalt befasst, in dem ein Sondereigentümer sein Teileigentum ohne Mitwirkung der anderen Eigentümer in Wohnungseigentum umwandeln wollte.

Mit der Klage verlangen die übrigen Eigentümer es dem beklagten Eigentümer zu untersagen, sein Vorhaben umzusetzen.

Der Bundesgerichtshof prüft ausführlich, ob ein solcher Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB besteht und verneint dies im Ergebnis.

Grundsätzlich ist nur die erlaubte Nutzung zulässig

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG könne der Verband einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der unter anderem den Vereinbarungen entspreche.

Vereinbarungscharakter komme insoweit auch der in der Teilungserklärung im weiteren Sinne (Gemeinschaftsordnung) enthaltenen Bestimmung zu, ob es sich bei dem jeweiligen Sondereigentum um Wohnungseigentum nach § 1 Abs. 1 WEG oder um Teileigentum nach § 1 Abs. 3 WEG handele. Hiermit werde nämlich festgelegt, ob die Einheit zu Wohnzwecken oder aber nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe. Die Gemeinschaftsordnung bilde ähnlich einer Satzung die Grundlage für das Zusammenleben der Eigentümer und regele damit die Innenbeziehungen.

Nutze ein Eigentümer seine ihm als Teileigentum zugewiesene Einheit zu Wohnzwecken oder umgekehrt eine ihm als Wohnungseigentum zugewiesene Einheit zu anderen Zwecken, könne von ihm grundsätzlich Unterlassung dieser Nutzung verlangt werden. Denn in der Nutzung einer Sondereigentumseinheit, die der für diese Einheit durch die Eintragung im Grundbuch „verdinglichten“ Zweckbestimmung widerspreche, liege zugleich eine Verletzung des Eigentums der übrigen Sondereigentümer.

Im konkreten Fall handele es sich nach § 2 Nr. 9 der Teilungserklärung vom 12. April 1973 bei der dem beklagten Eigentümer gehörenden Einheit um Teileigentum, so dass nur eine Nutzung zu anderen als zu Wohnzwecken zulässig sei. Daran ändere sich auch nichts, wenn – wie hier – das Sondereigentum zwischenzeitlich im Grundbuch als Wohnungseigentum ausgewiesen sei. Denn ein Sondereigentümer könne ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer sein Teileigentum nicht in Wohnungseigentum umwandeln. Dazu sei es notwendig, dass die Änderung der Gemeinschaftsordnung im Wege einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolge und grundbuchlich eine Bewilligung stattfinde.

Ausnahme: Vorbehalt in der Gemeinschaftsordnung

Eine Ausnahme gelte allerdings dann, wenn in der Gemeinschaftsordnung ein entsprechender Vorbehalt enthalten sei (sog. Änderungsvorbehalt). Nach dem Wortlaut berechtige § 4 Ziff. XIX den Eigentümer des Teileigentumsrechts dazu, „beliebige bauliche Veränderungen an Geb. 36a H. – straße vornehmen zu lassen“. Eine Ermächtigung, die Zuordnung als Teileigentum in Wohnungseigentum zu ändern, enthalte die Teilungserklärung im konkreten Fall aber nicht.

Auch ausnahmsweise Zulässigkeit bei geringer Störung

Der Bundesgerichtshof führt allerdings aus, dass die Wohnnutzung ausnahmsweise deshalb zulässig sein kann, weil sie nicht mehr störe als die zulässige Nutzung des Teileigentums.

Eine nach dem vereinbarten Zweck nicht gestattete Nutzung könne nicht untersagt werden, wenn diese bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr störe als die vorgesehene Nutzung. Solange dieses Maß eingehalten werde, fehle es in der Regel ebenso wie bei einer der Zweckbestimmung entsprechenden Nutzung an einem schutzwürdigen Abwehrinteresse der anderen Wohnungseigentümer.

Im vorliegenden Fall lag eine solche Einschränkung des Unterlassungsanspruchs vor.

Maßgeblich sei, welche Nutzung nach der Gemeinschaftsordnung zulässig sei. Hier sei unklar, ob die Teilungserklärung überhaupt eine Zweckbestimmung enthalte. Das bedeute im Zweifel keine Einschränkung. Hier erlaube die Teilungserklärung außerdem „beliebige bauliche Veränderungen“. Diese gehe zwar einerseits nicht so weit, dass auch der Umbau zu Wohnzwecken umfasst wäre. Andererseits würde das Ausbaurecht aber weitgehend leerlaufen, wenn die Einheit nach einer baulichen Veränderung weiterhin die Eigenschaft eines Lagerraums aufweisen müsste und nur in diesem eingeschränkten Umfang genutzt werden könnte.

Bei der hier notwendigen konkreten Vergleichsbetrachtung, ob die Nutzung der Einheit des Beklagten als Wohnung mehr störe als die nach der Teilungserklärung vorgesehene, sei daher nicht nur von einem Lagerraum auszugehen, vielmehr seien alle gewerblichen Nutzungen einzubeziehen, zu denen sich die Einheit eigne und nach der Teilungserklärung ausgebaut werden dürfe.

Die Wohnnutzung sei im Vergleich zu einer gewerblichen Nutzung bei typisierender Betrachtung nicht regelmäßig als störender anzusehen.

Bestehe die Anlage ausschließlich aus Teileigentumseinheiten, hätten die Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran, dass der durch die Teilungserklärung vorgegebene professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibe, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden könnten, von vornherein zu vermeiden.

Anders könne es sich aber verhalten, wenn die Anlage – wie hier – im Übrigen nur aus Wohnungen bestehe. Es gebe keinen allgemeinen Erfahrungssatz des Inhalts, dass die Wohnnutzung die intensivste Form des Gebrauchs einer Sondereigentumseinheit sei.

Zum Volltext des Urteils.

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