Können Sie als Vermieter eine Stellplatzmiete isoliert vom Wohnraummietverhältnis erhöhen? Grundsätzlich dann nicht, wenn die Garage Teil des Wohnraummietvertrages ist oder aber separat in engem zeitlichem Zusammenhang oder anlässlich des Wohnraummietvertrages vermietet wurde. Warum dies so ist, klären wir im folgenden Artikel.
Inhalt
Garagenmiete – Rechtliche Einordnung der Stellplatzmiete
Hinsichtlich der Garage sind die folgenden rechtlichen Grundsätze zu beachten:
Grundsätzlich handelt es sich bei der Vermietung einer Garage nicht um ein Wohnraummietverhältnis, sondern ein Mietverhältnis, das den Regeln über die Vermietung sonstiger Räume, die keine Wohnräume sind, nach § 578 BGB unterliegt.
Grundsätze zur Erhöhung der Wohnraummiete
Ein Mieterhöhungsverlangen in Bezug auf den Wohnraum ist möglich, soweit die monatliche ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt (allerdings begrenzt durch die Kappung bei 20 bzw. 15 Prozent).
Die ortsübliche höhere Vergleichsmiete ist zu begründen, in der Regel durch einen von der Gemeinde/Stadt zumindest anerkannten Mietspiegel oder durch Benennung von mindestens 3 vergleichbaren Wohnungen.
Falls ein Mietspiegel vorliegt, ist eine genaue Einordnung in die dortigen Tabellen unter Berücksichtigung der jeweiligen Zu- und Abschläge vorzunehmen und diese Einordnung auch schriftlich im Erhöhungsverlangen darzulegen. Liegt kein Mietspiegel vor, sind drei Vergleichsmieten für ähnliche Mietobjekte anzuführen. Hierfür reicht allerdings kein Verweis etwa auf Wohnungsanzeigen in Online-Immobilienportalen, da diese kein konkretes bereits bestehendes Mietverhältnis ausweisen.
Schutz des Wohnraums erstreckt sich auf Garagenmiete
Es gilt jedoch, dass dann, wenn zusätzlich zu einer Wohnung eine Garage oder ein Stellplatz gemietet wird, der Schutz des Wohnraummietrechts sich auch auf die Garage erstreckt.
Grund ist, dass der Mieter davor geschützt werden soll, durch eine Teilkündigung der Garage veranlasst zu werden, die Wohnung aufzugeben. Dies bedeutet, dass die ausschließliche Kündigung der Garage nicht möglich ist, sondern sie nur zusammen mit der Wohnung und als ordentliche Kündigung bei Vorliegen eines berechtigten Interesses nach § 573 BGB gekündigt werden kann.
Erhöhung einer Garagenmiete bei Zugehörigkeit zu Wohnraum– Das ist zu beachten
Für die Mieterhöhung gilt gleichermaßen, dass das für das Wohnraummietrecht geltende Verfahren nach §§ 558 ff. BGB eingehalten werden muss.
Die Miete für die Garage kann bei Verknüpfung mit Wohnraum also selbst dann nicht separat erhöht werden, wenn sie im Mietvertrag gesondert ausgewiesen sein sollte.
Sie ist dann lediglich Teil der monatlichen Nettomiete, die Grundlage für das Mieterhöhungsverlangen ist. Für die Einordung in den Mietspiegel oder die Vergleichsmieten gilt dann, dass die Garage als wohnwertsteigendes Merkmal zu berücksichtigen ist.
Die Rechtsprechung nimmt relativ weitgehend ein einheitliches Wohnraummietverhältnis an. Bilden mehrere Mietgegenstände eine wirtschaftliche Einheit, so ist im Zweifel davon auszugehen, dass die Parteien ein einheitliches Mietverhältnis gewollt haben.
Dies gilt sogar dann, wenn der Mieter einer Wohnung nach einigen Jahren eine Garage hinzumietet. In einem solchen Fall wird angenommen, dass der ursprüngliche Wohnungsmietvertrag um die Garage erweitert wird.
Beispielhaft: Amtsgericht Köln
Wir zitieren beispielhaft aus einem Urteil des Amtsgerichts Köln vom 04.10.2003 (Az. 210 C 397/03):
Für eine Mieterhöhung muß bei einem einheitlichen Mietverhältnis auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt abgestellt werden. Die Begründung muß sich deshalb sowohl auf die Wohnung als auch auf den Stellplatz beziehen. Die begehrte Miete für die Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz darf die ortsübliche Miete für diese Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz nicht übersteigen (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Auflage 1988 III Rdnr. 605 c und Schmidt-Futterer-Börstinghaus a.a.O. Rdnr. 21 a.F. sowie AG Frankfurt NJW RR 1997, 973).“.
Beispielhaft: Amtsgericht Koblenz
Das Amtsgericht Koblenz (Urteil vom 25.01.2024, Az. 142 C 1732/23) führt in der Sache gleichlautend aus:
Beispielhaft: Amtsgericht Bielefeld
Auch das Amtsgericht Bielefeld argumentiert ähnlich in seiner Entscheidung bereits vom 24.02.1993 (Az. 17 a (5) C 1411/92):
Nach herrschender Auffassung (Palandt, BGB, 52. Aufl., § 2 MHG Rn. 2; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 605 b) ist es nämlich nicht zulässig, ein Mieterhöhungsverlangen isoliert für eine Garage, die in einem einheitlichen Wohnmietvertrag mitvermietet ist, zu stellen. Dies ist damit zu begründen, daß das Mietverhältnis auch hinsichtlich eventueller Mieterhöhungen einem einheitlichen Schicksal unterworfen sein soll.
Im vorliegenden Fall liegt ein einheitliches Mietverhältnis von Wohnraum und Garage vor. Zwar ist in dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag der Mietzins von Wohnraum und Garage getrennt ausgewiesen, doch ändert dies nichts daran, daß beide Teile des Mietobjektes zusammen am selben Tag aufgrund einer einheitlichen Vertragsurkunde angemietet wurden.
Kündigung und Erhöhung einer Garagenmiete die nicht zu Wohnraum gehört
Der Fall, wenn tatsächlich nur eine Garage oder diese in rechtlich zulässiger Weise unabhängig von Wohnraum vermietet ist, ist einfach:
Die Möglichkeit einer Mieterhöhung richtet sich dann nach den dazu getroffenen Regelungen im Garagenmietvertrag.
Existieren solche nicht, kann der Vermieter die Garage kündigen verbunden mit dem freiwilligen gleichzeitigen Angebot einen neuen Vertrag mit einer höheren Miete abzuschließen, sog. Änderungskündigung. Es gilt nach § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB eine Kündigungsfrist von drei Monaten: Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats zu, endet das Garagenmietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. Die Kündigungsfristen aus § 580a BGB sind allerdings mangels gesetzlichen Verbots abdingbar, das heißt im Mietvertrag sowohl beidseitig verlänger- als auch verkürzbar.
Das Schriftformerfordernis für Kündigungen gilt gemäß § 568 Abs. 1 BGB nur für Wohnraummietverhältnisse und gemäß dem Verweis in § 578 Abs. 3 BGB für gewerbliche Zwischenmietverhältnisse über Räume für dringenden Wohnungsbedarf. Die Kündigung von Mietverhältnissen nach § 578 Abs. 2 BGB, die keine Wohnraummietverhältnisse sind, ist hingegen formfrei möglich, weil die vorerwähnte Vorschrift nicht auf den § 568 Abs. 1 BGB verweist. Das bedeutet, dass die Kündigung grundsätzlich sogar mündlich sowie per E-Mail oder Whatsapp erfolgen kann. Allerdings kann im Mietvertrag ein Formerfordernis vorgesehen sein.
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Der Vertrag wird regelmäßig auf Aktualisierungsbedarf geprüft und sollte daher gelegentlich neu bestellt werden.
Erhöhung der Garagenmiete – Nochmals zusammengefasst:
Ist eine besondere Miete für die Überlassung einer Garage oder eines Stellplatzes vereinbart, so ist zu unterscheiden:
- Der für die Garage ausgewiesene Betrag gehört dann zur Gesamtmiete, wenn bezüglich Wohnung und Garage ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt.
- Liegen demgegenüber zwei getrennte Mietverhältnisse vor, so kann eine Mieterhöhung nach Wohnung und Garage getrennt vorgenommen werden.
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