Aktueller Artikel
Erhöhung einer Garagenmiete bei Wohnraumzugehörigkeit – Das ist zu beachten

Erhöhung einer Garagenmiete bei Wohnraumzugehörigkeit – Das ist zu beachten

Erhöhung Garagenmiete

Können Sie als Vermieter eine Stellplatzmiete isoliert vom Wohnraummietverhältnis erhöhen? Grundsätzlich dann nicht, wenn die Garage Teil des Wohnraummietvertrages ist oder aber separat in engem zeitlichem Zusammenhang oder anlässlich des Wohnraummietvertrages vermietet wurde. Warum dies so ist, klären wir im folgenden Artikel.

Garagenmiete – Rechtliche Einordnung der Stellplatzmiete

Hinsichtlich der Garage sind die folgenden rechtlichen Grundsätze zu beachten:

Grundsätzlich handelt es sich bei der Vermietung einer Garage nicht um ein Wohnraummietverhältnis, sondern ein Mietverhältnis, das den Regeln über die Vermietung sonstiger Räume, die keine Wohnräume sind, nach § 578 BGB unterliegt.

Grundsätze zur Erhöhung der Wohnraummiete

Ein Mieterhöhungsverlangen in Bezug auf den Wohnraum ist möglich, soweit die monatliche ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt (allerdings begrenzt durch die Kappung bei 20 bzw. 15 Prozent).

Die ortsübliche höhere Vergleichsmiete ist zu begründen, in der Regel durch einen von der Gemeinde/Stadt zumindest anerkannten Mietspiegel oder durch Benennung von mindestens 3 vergleichbaren Wohnungen.

Falls ein Mietspiegel vorliegt, ist eine genaue Einordnung in die dortigen Tabellen unter Berücksichtigung der jeweiligen Zu- und Abschläge vorzunehmen und diese Einordnung auch schriftlich im Erhöhungsverlangen darzulegen. Liegt kein Mietspiegel vor, sind drei Vergleichsmieten für ähnliche Mietobjekte anzuführen. Hierfür reicht allerdings kein Verweis etwa auf Wohnungsanzeigen in Online-Immobilienportalen, da diese kein konkretes bereits bestehendes Mietverhältnis ausweisen.

Schutz des Wohnraums erstreckt sich auf Garagenmiete

Es gilt jedoch, dass dann, wenn zusätzlich zu einer Wohnung eine Garage oder ein Stellplatz gemietet wird, der Schutz des Wohnraummietrechts sich auch auf die Garage erstreckt.

Grund ist, dass der Mieter davor geschützt werden soll, durch eine Teilkündigung der Garage veranlasst zu werden, die Wohnung aufzugeben. Dies bedeutet, dass die ausschließliche Kündigung der Garage nicht möglich ist, sondern sie nur zusammen mit der Wohnung und als ordentliche Kündigung bei Vorliegen eines berechtigten Interesses nach § 573 BGB gekündigt werden kann.

Erhöhung einer Garagenmiete – Das ist zu beachten

Für die Mieterhöhung gilt gleichermaßen, dass das für das Wohnraummietrecht geltende Verfahren nach §§ 558 ff. BGB eingehalten werden muss.

Die Miete für die Garage kann bei Verknüpfung mit Wohnraum also selbst dann nicht separat erhöht werden, wenn sie im Mietvertrag gesondert ausgewiesen sein sollte.

Sie ist dann lediglich Teil der monatlichen Nettomiete, die Grundlage für das Mieterhöhungsverlangen ist. Für die Einordung in den Mietspiegel oder die Vergleichsmieten gilt dann, dass die Garage als wohnwertsteigendes Merkmal zu berücksichtigen ist.

Die Rechtsprechung nimmt relativ weitgehend ein einheitliches Wohnraummietverhältnis an. Bilden mehrere Mietgegenstände eine wirtschaftliche Einheit, so ist im Zweifel davon auszugehen, dass die Parteien ein einheitliches Mietverhältnis gewollt haben.

Dies gilt sogar dann, wenn der Mieter einer Wohnung nach einigen Jahren eine Garage hinzumietet. In einem solchen Fall wird angenommen, dass der ursprüngliche Wohnungsmietvertrag um die Garage erweitert wird.

Beispielhaft: Amtsgericht Köln

Wir zitieren beispielhaft aus einem Urteil des Amtsgerichts Köln vom 04.10.2003 (Az. 210 C 397/03):

„Da bei einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohnraum und Tiefgaragenplatz, welches sich hier schon daraus ergibt, daß Wohnung und Tiefgaragenplatz in einem Mietvertrag vermietet sind, ist es nicht nur unzulässig – abgesehen von in gesetzlichen Fällen zugelassenen Ausnahmen. z.B. § 573 b BGB – eine Teilkündigung auszusprechen (vgl. Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, 8. Auflage 2003 Rdnr. 79 zu § 542 BGB) oder das Erhöhungsverlangen isoliert auf den Tiefgaragenplatz zu stellen (vgl. insoweit AG Köln vom 03.07.2003 – 222 C 204/03 – und Schmidt-Futterer Börstinghaus a.a.O. Rdnr. 21 zu § 558 a BGB); es geht auch nicht an, wenn die Begründung des Erhöhungsverlangens zwar von der aus Wohnungsmiete und Tiefgaragenplatzmiete gebildeten Gesamtsumme ausgeht, dann aber – wie hier geschehen – isoliert die Miete für den Stellplatz erhöht.

Für eine Mieterhöhung muß bei einem einheitlichen Mietverhältnis auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt abgestellt werden. Die Begründung muß sich deshalb sowohl auf die Wohnung als auch auf den Stellplatz beziehen. Die begehrte Miete für die Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz darf die ortsübliche Miete für diese Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz nicht übersteigen (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Auflage 1988 III Rdnr. 605 c und Schmidt-Futterer-Börstinghaus a.a.O. Rdnr. 21 a.F. sowie AG Frankfurt NJW RR 1997, 973).“.

Muster Garagenstellplatz Mietvertrag

PDF-Datei zum Bearbeiten und zum Ausdrucken. Ausgefülltes Dokument kann gespeichert werden.

Die Einstellmöglichkeit von Fahrzeugen mit alternativen Antrieben wurde berücksichtigt.

Der Vertrag wird regelmäßig auf Aktualisierungsbedarf geprüft und sollte daher gelegentlich neu bestellt werden.

Erhöhung der Garagenmiete – Nochmals zusammengefasst:

Ist eine besondere Miete für die Überlassung einer Garage oder eines Stellplatzes vereinbart, so ist zu unterscheiden:

  • Der für die Garage ausgewiesene Betrag gehört dann zur Gesamtmiete, wenn bezüglich Wohnung und Garage ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt.
  • Liegen demgegenüber zwei getrennte Mietverhältnisse vor, so kann eine Mieterhöhung nach Wohnung und Garage getrennt vorgenommen werden.

<<<< nach oben