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Pandemiebedingte Schließung von Gewerberaum: Miete

Pandemiebedingte Schließung von Gewerberaum: Miete

Gewerberaumschließung Covid19

Eine Filiale eines größeren Einzelhandelsgeschäfts hatte für die Zeit der ca. einmonatigen behördlich angeordneten Schließung als Folge der COVID-19-Situation die entsprechende Mietzahlung eingestellt. Der Vermieter machte den Zahlungsverzug erfolgreich gerichtlich geltend.

Kein Mangel bzw. Minderung 

Das Landgericht Heidelberg stellt mit Urteil vom 30.07.2020 (Az. 5 O 66/20) zunächst fest, dass das mietrechtliche Gewährleistungsrecht keine Grundlage für den Mieter biete, die vertraglich vereinbarte Miete zu mindern.

Es liege kein Sachmangel vor. Die hoheitlichen Maßnahmen dienten im vorliegenden Fall dem Schutz der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren. Sie knüpften gerade nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache an, sondern allein an den Betrieb des jeweiligen Mieters. Die Maßnahmen stellten dabei nicht auf die konkreten baulichen Gegebenheiten ab, sondern allgemein auf die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfinde und dies Infektionen begünstige.

Die Mietsache sei zum Betrieb eines Ladenlokals weiterhin in gleicher Weise geeignet gewesen wie vor dem hoheitlichen Einschreiten. Untersagt sei lediglich dessen Betrieb und zwar losgelöst von Fragen der Beschaffenheit oder Lage der Mietsache gewesen. Dieser Umstand falle jedoch in den Risikobereich des Mieters.

Keine rechtliche Unmöglichkeit

Es liege auch kein Fall der Unmöglichkeit für die Vermieterseite nach § 275 BGB  mit der Folge des Entfalls der Gegenleistungspflicht für die Mieterseite nach § 326 Abs. 1 BGB vor.

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bestehe die Hauptleistungspflicht des Vermieters darin, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Die Mietzahlungspflicht entfalle also dann nicht, solange es nicht an der Mietsache selbst liege, dass sie nicht bestimmungsgemäß verwendet werden könne.

Die Vermieterleistung erschöpfe sich in der Bereitstellung in gebrauchstauglichem Zustand. Gemessen daran sei den Klägern als Vermieter die Hauptleistungspflicht, nämlich die Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand, zwischen dem 18.03.2020 und 19.04.2020 nicht unmöglich gewesen.

Keine Störung der Geschäftsgrundlage

Auch komme eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht in Betracht. Der Mieterseite sei es unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung zumutbar gewesen, an der vertraglich vereinbarten Mietzahlungspflicht festzuhalten.

Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trage grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehöre bei der gewerblichen Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Im konkreten Fall zeige gerade die Vereinbarung einer Mindestmiete – und einer höheren Miete bei erhöhtem Umsatz -, dass die Vermieterseite an einem gänzlichen Misserfolg nicht partizipieren wollte, wobei den Parteien hierbei die Möglichkeit schwankender Umsätze sichtlich bewusst gewesen sei.

Maßgeblich im vorliegenden Fall sei jedoch, dass die Mieterseite eine Existenzgefährdung oder eine vergleichbare wirtschaftliche Beeinträchtigung weder dargelegt noch bewiesen habe.

Entscheidend gegen eine Unzumutbarkeit spreche auch der begrenzte Zeitraum der Schließung von nur 4,5 Wochen (26 Arbeitstage). Dies sei insbesondere vor dem Hintergrund des § 10 des ursprünglich geschlossenen Mietvertrages maßgeblich. Dieser siehe ein Kündigungsrecht der Mieterin bei erheblicher Veränderung der Charakteristik der Verkehrssituation, der Einzelhandelssituation oder Straßenführung in Bezug auf die Erreichbarkeit des Objekts mit einer sechsmonatigen Frist zum Monatsende vor.

Es wurde somit gerade in Fällen, bei denen ein – theoretisch auch vollständiger – Umsatzrückgang entstehe ein sechsmonatiges Festhalten am Vertrag vereinbart. Im vorliegenden Fall gehe es jedoch lediglich um etwas mehr als einen Monat. Dies müsse der Beklagten dann erst recht zumutbar sein.

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