Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25.09.2020 (Az. V ZR 300/18) kann die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zur Vermietung einer Eigentumswohnung nicht versagt werden, weil der vermietende Eigentümer den Mietvertrag nicht vorlegt.
Inhalt
Zustimmung zur “Vermietung” erforderlich
Im konkreten Fall war vorgesehen, dass für die Vermietung einer Wohnung die schriftlichen Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erforderlich ist und dass die Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden kann. Der vermietende Eigentümer übermittelte lediglich die Daten der neuen beabsichtigten Mieter und bat um Zustimmung, die durch die anderen Eigentümer aber nicht erteilt wurde. Der Mietvertrag wurde auch auf Anforderung nicht vorgelegt.
Vertrag muss durch den vermietenden Eigentümer nicht vorgelegt werden
Dies kann nach dem Bundesgerichthof jedoch nicht verlangt werden.
Zwar könne das aus § 13 Abs. 1 WEG folgende Recht des Wohnungseigentümers, seine Wohnung an Dritte zu vermieten, mit einem Zustimmungsvorbehalt eingeschränkt werden. Es gehe dabei um das Interesse, sich gegen das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft und gegen sonstige unerwünschte Veränderungen im Personenkreis der Teilhaber zu schützen. Daraus folge, dass ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung zu einer Vermietung von Wohnungseigentum vorliege, wenn der vorgesehene Erwerber voraussichtlich keine Gewähr dafür biete, sich persönlich in die Gemeinschaft einzuordnen. Auch könne ein Wohnungseigentümer die Erteilung seiner erforderlichen Zustimmung zur Vermietung von Wohnungseigentum davon abhängig machen, dass ihm Informationen über den vorgesehenen Erwerber oder Mieter zugänglich gemacht werden.
Nur objektiv erforderliche Informationen können durch die anderen Eigentümer verlangt werden
Ein solches Recht könne dem Wohnungseigentümer, dessen Zustimmung zur Vermietung erforderlich ist, aber nur im Hinblick auf Informationen oder Unterlagen zugebilligt werden, die bei objektiver Betrachtung für die Prüfung erforderlich sind, ob der geplanten Vermietung wichtige Gründe entgegenstehen.
Zu diesen Informationen und Unterlagen gehörten zwar Angaben zu Namen, Beruf, Familienstand, Wohnanschrift des Mietinteressenten und zur Zahl der Personen, die mit ihm einziehen sollen. Diese habe der vermietende Eigentümer auch übermittelt. Der Mietvertrag für die vorgesehene Vermietung gehöre dagegen nicht dazu.
Aus dem Inhalt des Mietvertrages könnten sich zwar in besonderen Ausnahmefällen Anhaltspunkte dafür ergeben, dass der Mietbewerber die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht einhalten will. Selbst rechtlich oder tatsächlich unzutreffende Angaben im Vertrag ergäben aber in aller Regel keine belastbaren objektiven Anhaltspunkte dafür, dass sich der Mieter der Wohnung seinen Verpflichtungen entziehen will.
Im praktischen Ergebnis liefe die Vorlage des Vertrages deshalb meist darauf hinaus, interne Vereinbarungen des vermietenden Wohnungseigentümers mit dem Erwerber offen zu legen, auf die es für die Prüfung des Vorliegens oder Fehlens eines wichtigen Grundes für die Versagung der erforderlichen Zustimmung gar nicht ankomme.
Erforderlich sei die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer auch nicht zu dem Abschluss des konkreten Mietvertrages, sondern zur „Vermietung“. Der Begriff Vermietung beschreibe aber nicht den Mietvertrag, sondern eine bestimmte Form der Nutzung der Wohnung, nämlich ihre mietweise Überlassung an einen Interessenten. Zum Gebrauch des Sondereigentums gehöre aber nur die Vermietung als tatsächlicher Vorgang, nicht der Inhalt des dazu abzuschließenden Vertrags. Dessen unveränderter Fortbestand könne daher auch nicht Voraussetzung für die Erteilung der Zustimmung und deren Bestand sein.
Auf den Inhalt des vorgesehenen Mietvertrags komme es auch deswegen nicht an, weil sich der vermietende Wohnungseigentümer seinen Verpflichtungen als Wohnungseigentümer nicht dadurch entziehen könne, dass er mit seinem Mieter Rechte vereinbare, die über seine eigenen Befugnisse als Wohnungseigentümer hinausgehen. Er bleibe vielmehr ungeachtet des Inhalts des Mietvertrages den übrigen Wohnungseigentümern gegenüber nach § 14 Nr. 2 WEG verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass sein Mieter die ihm selbst als Wohnungseigentümer zustehenden Befugnisse zur Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht überschreite.