Schneeräum- & Streupflicht des Vermieters

Zuletzt aktualisiert am 10.01.2024

So schön der Schneefall im Winter manchmal auch sein mag, so lästig kann das Schneeräumen und Streuen auf der anderen Seite sein. Doch wer ist eigentlich für das das Schneeräumen und Streuen verantwortlich und ist eine Streupflicht gegebenenfalls auch auf andere Personen übertragbar?

Inhalt

Streuen im Winter: Eigentümer und Mieter unterliegen Sorgfaltspflicht

Grundstückseigentümer und Mieter unterliegen einer Sorgfaltspflicht, die durch die Rechtsprechung konkretisiert wurde. Wer sich bei Glatteis und Schnee nicht an die Streu- und Räumpflicht hält, dem drohen bei Unfällen Schadensersatzforderungen.

Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers

Der Eigentümer ist verkehrssicherungspflichtig. Dies bedeutet, dass er dafür zu sorgen hat, dass von seinem Grundstück keine Gefahren ausgehen. Allerdings entsteht die Streupflicht erst bei konkreter Glatteisgefahr. Der Eigentümer ist nicht verpflichtet, Vorsorge zu treffen.

Ausnahme: Wenn die Wetterlage zu vorbeugenden Kotrollen Anlass gibt.

Die winterliche Räum- und Streupflicht beruht auf der Verantwortlichkeit durch Verkehrseröffnung und setzt eine konkrete Gefahrenlage, d.h. eine Gefährdung durch Glättebildung bzw. Schneebelag voraus.

Grundvoraussetzung für die Räum- und Streupflicht auf Straßen oder Wegen ist das Vorliegen einer allgemeinen Glätte und nicht nur das Vorhandensein einzelner Glättestellen.Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.06.2012, Az. VI ZR 138/11

Streupflicht des Eigentümers: Zeitraum & Häufigkeit

Viele Kommunen haben den Zeitpunkt, von dem an gestreut werden muss, festgelegt. Ist dies nicht der Fall, gilt allgemein: Die Streupflicht beginnt gegen 07.00 Uhr und endet gegen 20.00 Uhr.

Mit dem einmaligen Streuen oder Schneeräumen ist es nicht immer getan.

Der Bundesgerichtshof hat eine Wiederholung dann gefordert, wenn das Streugut seine Wirkung verloren hat. Nur bei extremen Wetterlagen darf darauf verzichtet werden. Dies ist dann der Fall, wenn anzunehmen ist, dass die Maßnahmen wirkungslos bleiben. Die Rechtsprechung hat jedoch entschieden, dass auch Eisregen und gefrierender Sprühregen nicht automatisch von der Streupflicht entbindet.

Bei starkem Schneefall muss nicht sofort mit dem Räumen und Streuen begonnen werden. Eine gesteigerte Streupflicht besteht bei Grundstücken mit Einrichtungen, die einen starken Besucherverkehr mit sich bringen wie Gast- und Sportstätten, Theater, Kinos.

Streupflicht des Eigentümers: Räumlicher Umfang

Grundsätzlich sind Grundstückseigentümer und Vermieter, auf die die Gemeinde eine allgemeine Räum- und Streupflicht nicht übertragen hat, aus dem Mietvertrag nicht verpflichtet, über die Grundstücksgrenze hinaus Teile von öffentlichen Wegen zu räumen.

Allerdings ist der Vermieter aus dem Mietvertrag heraus verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zur Mietsache zu gewähren. Die dem Vermieter obliegende Erhaltungspflicht erstreckt sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile wie Zugänge und Treppen und insbesondere darauf, dass sich diese Räume und Flächen in einem verkehrssicheren Zustand befinden. Dazu gehört es grundsätzlich, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum, in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen.

Die dem Vermieter einer Wohnung gegenüber seinen Mietern obliegende Verkehrssicherungspflicht beschränkt sich jedoch grundsätzlich auf den Bereich des Grundstücks des Vermieters. Entsprechendes gilt für die allgemeine Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers, sofern die Räum- und Streupflicht für den öffentlichen Gehweg von der Gemeinde nicht auf die Eigentümer (Anlieger) übertragen worden ist.Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.02.2018, Az. VIII ZR 255/16

Wird ein Privatgrundstück von Passanten als Abkürzung genutzt und dies vom Eigentümer geduldet, können Verkehrssicherungspflichten ausgelöst werden. Allerdings gelten diese nur sehr eingeschränkt.

Der Umfang der Verkehrssicherungspflichten bestimmt sich generell danach, was ein vernünftiger Benutzer an Sicherheit erwarten darf. Die Verkehrsfläche muss nicht schlechthin gefahrlos und frei von Mängeln sein. Der Benutzer muss die gegebenen Verhältnisse grundsätzlich so hinnehmen, wie sie sich ihm darbieten, und sich ihnen anpassen. Mit typischen Gefahren muss er rechnen. Ein Tätigwerden des Verkehrssicherungspflichtigen ist jedoch dann geboten, wenn Gefahren bestehen, die für einen sorgfältigen Benutzer nicht oder nicht rechtzeitig erkennbar sind und auf die er sich nicht oder nicht rechtzeitig einzurichten vermag.Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 16.05.2013, Az. 6 U 178/12

Eigentümer sind aber dann nicht nur für ihren eigenen Grund und Boden verantwortlich, wenn die Kommune die entsprechende Pflicht auf die Bürger übertragen hat. Sie müssen oft auch die gemeindlichen Gehwege vor dem Grundstück, zum Teil auch bei fehlendem Gehweg und enger Straße bis zur Mitte der Straße, streuen.

Übertragung der Streupflicht auf den Mieter

Der Eigentümer kann die Streu- und Räumpflicht auf einen anderen übertragen, vorzugsweise den Mieter, aber auch Nachbarn oder beauftragte Firmen. Der Eigentümer ist jedoch verpflichtet, diese Übertragung angemessen zu überwachen.

Die Übertragung der Streupflicht setzt eine klare Absprache voraus. Nur dann haften Mieter oder Nachbar in vollem Umfang.

Nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Senats können Verkehrssicherungspflichten mit der Folge eigener Entlastung delegiert werden. Die Verkehrssicherungspflichten des ursprünglich Verantwortlichen verkürzen sich dann auf Kontroll- und Überwachungspflichten. Wer sie übernimmt, wird seinerseits deliktisch verantwortlich. Voraussetzung hierfür ist, dass die Übertragung klar und eindeutig vereinbart wirdBundesgerichtshof, Urteil vom 22.01.2008, Az. VI ZR 126/07)

Die Verteilung auf die Anzahl der Mietparteien darf nicht erheblich ungerecht verteilt sein.

Denn jedenfalls ist die formularmäßige Überbürdung des Winterdienstes auf nur drei von 24 Parteien überraschend und belastet die Erdgeschossmieter außerdem unzumutbar dahingehend, dass in unangemessener Weise nur ein kleiner Teil der Mieter mit einer Pflicht erheblicher Art belastet wird. … Die Überbürdung des Winterdienstes stellt eine Auferlegung erheblicher zusätzlicher Pflichten und nicht unerheblicher Haftungsrisiken dar.Amtsgericht Köln, Urteil vom 14.09.2011, Az. 221 C 170/11

Weitere Informationen finden Sie auch in unserem Vermieter-Merkblatt zur Schnee- & Räumpflicht, das Sie hier kostenfrei herunterladen können.

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