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Die Berechnung der Höhe einer Mietminderung

Die Berechnung der Höhe einer Mietminderung

Mietminderung Höhe berechnen
Zuletzt aktualisiert am 22.11.2021

Das Thema “Mietminderung” betrifft Vermieter und Mieter gleichermaßen. Liegt ein Mangel der Mietsache vor, kann dieser zur Minderung der Miete berechtigen. Doch wie berechnet sich die Höhe der Mietminderung?

Grundsätzliches zur Minderungsbefugnis

Die Minderungsbefugnis des Mieters beginnt mit dem Auftreten des Mangels, da die Minderung kraft Gesetzes eintritt, ohne dass sich der Mieter gesondert darauf berufen muss.

In § 536 Abs. 1 S. 1 BGB heißt es dazu:

Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.

Ein Vertretenmüssen des Vermieters in Bezug auf den Mangel ist also nicht erforderlich. Zu beachten ist aber, dass nach der gesetzlichen Regelung eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB), nur bei erheblichen Mängeln kann also gemindert werden.

Der Bundesgerichtshof führt zum Thema Mietminderung etwa in seiner Entscheidung vom 27.02.1991 (Az. XII ZR 47/90) grundsätzlich aus:

Nach § 537 BGB [jetzt § 536 BGB] ist der Mieter von der Verpflichtung zur Entrichtung des Mietzinses befreit oder zur Zahlung eines herabgesetzten Mietzinses berechtigt, wenn und solange die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder in nicht nur unerheblicher Weise mindert. Das Recht auf Minderung des Mietzinses ist seiner rechtlichen Natur nach, anders als beim Kauf das Recht zur Minderung des Kaufpreises, kein Anspruch, sondern bewirkt kraft Gesetzes eine Änderung der Vertragspflichten. Liegt ein Mangel im Sinne des § 537 BGB vor, dann tritt die teilweise oder vollständige Befreiung von der Mietzinspflicht ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Sache herabgesetzt oder aufgehoben ist, ohne dass sich der Mieter darauf berufen muss.
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Möglichkeit der Vereinbarung über die Höhe der Minderung

Streitig ist das Ob einer solchen Möglichkeit nur bei Vereinbarungen über bestimmte zukünftige Minderungen.

Über abgeschlossene Sachverhalte können Mieter und Vermieter unstreitig eine Vereinbarung über den Umfang der Minderung treffen, weil § 536 Abs. 4 BGB, nach der von § 536 Abs. 1 BGB abweichende Regelungen unwirksam sind, solche Sachverhalte nicht im Blick hat.

Höhe der Mietminderung

Die Miete mindert sich proportional zur Tauglichkeitsminderung durch (gerichtliche) Schätzung gemäß § 287 ZPO eines prozentualen Abschlags taggenau für den Zeitraum, in dem die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aufgehoben oder beeinträchtigt ist.

Es ist also stets eine Einzelfallprüfung erforderlich. Das liegt daran, dass jeder Mangel anders sein kann und selbst gleiche Mängel zu unterschiedlichen Beeinträchtigungen führen können.

Ziel ist die Wahrung des Äquivalenzverhältnisses zwischen dem Wert der Vermieterleistung und der Mietzahlung des Mieters.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist grundsätzlich die Bruttomiete zugrunde zu legen, es ist also die Gesamtmiete gemindert.

Hinsichtlich der Höhe sind dabei insbesondere die folgenden Umstände abstrakt zu berücksichtigen:

  • Art und Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung
  • Räumliches Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung
  • Zeitliches Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung
  • Berücksichtigung der von Witterung und Jahreszeit
  • Nur hier wird auch ein Verschulden des Vermieters berücksichtigt im Hinblick auf eine Vermeidbarkeit des Mangels durch den Vermieter

1. Beispiel: Fehlende Duschmöglichkeit, Einzelfälle in der Rechtsprechung:

  • AG Köln WuM 1987, 271: Minderung zwischen 15 und 20% bei unbenutzbarer Dusche
  • LG Berlin, 18. Dezember 1990, 64 T 187/90: Es kann nicht störungsfrei warm geduscht werden, 5%
  • AG Köln, 28. November 1986, 221 C 85/86: Defekte Dusche, 16,7% bzw. 1/6 der Miete
  • AG Köln, 1. April 1996, 206 C 85/95: Keine Dusch- oder Bademöglichkeit, 33% bzw. 1/3

2. Beispiel: Defekte Haustür, Einzelfälle in der Rechtsprechung:

  • LG Berlin, 27. Oktober 2006, 63 S 186/06: Keine Minderung bei schwergängig schließender Hauseingangstür
  • LG Berlin, 15. Oktober 2010, 0, 65 S 136/10: Keine Minderung bei schleifender Eingangstür
  • LG Berlin, 20. November 1980, 61 S 200/80: 5% Minderung bei beim Zufallen gegen das Schließblech knallender Haustür
  • AG Köln, 28. Oktober 1976, 153 C 3201/76 : 5% Minderung bei Nichtverschließbarkeit der Haustür