Das Thema “Mietminderung” betrifft Vermieter und Mieter gleichermaßen. Liegt ein Mangel der Mietsache vor, kann dieser zur Minderung der Miete berechtigen. Doch wie berechnet sich die Höhe der Mietminderung?
Inhalt
Grundsätzliches zur Minderungsbefugnis
Die Minderungsbefugnis des Mieters beginnt mit dem Auftreten des Mangels, da die Minderung kraft Gesetzes eintritt, ohne dass sich der Mieter gesondert darauf berufen oder die Minderung ankündigen muss.
In § 536 Abs. 1 S. 1 BGB heißt es dazu:
Allerdings: Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel angezeigt haben, damit das Minderungsrecht besteht, vgl. § 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB. Dazu exemplarisch das Oberlandesgericht Düsseldorf mit Beschluss vom 12.08.2008, Az. 24 U 44/08:
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Es gilt auch das Fehlen einer Eigenschaft, die der Vermieter vertraglich zugesichert hat, als Sachmangel, § 536 Abs. 2 BGB.
Außer Sachmängeln kann die Mietsache darüber hinaus mit Rechtsmängeln behaftet sein.
Ein Vertretenmüssen des Vermieters in Bezug auf den Mangel ist also nicht erforderlich. Zu beachten ist aber, dass nach der gesetzlichen Regelung eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB), nur bei erheblichen Mängeln kann also gemindert werden.
Der Bundesgerichtshof führt zum Thema Mietminderung etwa in seiner Entscheidung vom 27.02.1991 (Az. XII ZR 47/90) grundsätzlich aus:
Die bloße Gefahr des Entstehens etwaiger Mängel begründet nach dem Gesetz keinen Mietmangel und damit auch kein Recht zum vollständigen oder teilweisen Einbehalt der Miete, dazu BGH, Urteil vom 05.12.2018, Az. VIII ZR 271/17.
Eine rückwirkende Minderung der Miete ist grundsätzlich möglich. Es gilt jedoch das Folgende: Hat der Mieter in Kenntnis des Mangels die Miete vollständig gezahlt, ohne sich die Rückforderung vorzubehalten, kann die zu viel gezahlte Miete nicht mehr zurückverlangt werden, § 814 BGB. Die Minderung gilt dann tatsächlich nur zukünftig.
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Möglichkeit der Vereinbarung über die Höhe der Minderung
Streitig ist das Ob einer solchen Möglichkeit nur bei Vereinbarungen über bestimmte zukünftige Minderungen.
Das Landgericht München (Urteil vom 09.12.2011, Az. 14 S 9823/11) ist der Auffassung, dass sich die Mietvertragsparteien auf eine bestimmte Minderung auch für die Zukunft jedenfalls dann einigen können, wenn der Zeitraum befristet ist:
„Es muss jedoch den Mietvertragsparteien auch im Vorfeld eines konkreten bevorstehenden Mangels möglich sein, zu bestimmen, inwieweit sie die Tauglichkeit der Wohnung als beeinträchtigt ansehen. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass eine solche Vereinbarung gerade auch für den Mieter Sicherheit hinsichtlich der von ihm im künftigen Minderungszeitraum zu entrichtenden Miete bietet, welche er andernfalls zuverlässig regelmäßig nur mit Schwierigkeiten bestimmen kann. Der Mieter wird durch eine Vereinbarung in die Lage versetzt, rechtssicher eine konkret geminderte Miete entrichten zu können (müssen), ohne sich ggfs. anschließend bei etwaiger überhöhter Minderung mit einer Mietzahlungsverzugskündigung konfrontiert zu sehen oder unter Vorbehalt geleistete Miete vom Vermieter zurückfordern zu müssen. Der Mieter erlangt durch eine Vereinbarung im Vorfeld ebenso wie der Vermieter Rechts- und Planungssicherheit. Eine streitige Auseinandersetzung über die Höhe und den Zeitraum der Minderung, welche ggfs. das Mietverhältnis belastet und ein Risiko in Form von Prozesskosten mit sich bringt, wird (regelmäßig) vermieden werden können.“
Über abgeschlossene Sachverhalte können Mieter und Vermieter unstreitig eine Vereinbarung über den Umfang der Minderung treffen, weil § 536 Abs. 4 BGB, nach der von § 536 Abs. 1 BGB abweichende Regelungen unwirksam sind, solche Sachverhalte nicht im Blick hat.
Der Vermieter kann bei entsprechend hohem Zahlungsverzug ggf. kündigen oder seinen Zahlungsanspruch gerichtlich geltend machen, sofern es zwischen den Parteien zu keiner Einigung kommt.
Höhe der Mietminderung
Die Miete mindert sich proportional zur Tauglichkeitsminderung durch (gerichtliche) Schätzung gemäß § 287 ZPO eines prozentualen Abschlags taggenau für den Zeitraum, in dem die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aufgehoben oder beeinträchtigt ist.
Es ist also stets eine Einzelfallprüfung erforderlich. Das liegt daran, dass jeder Mangel anders sein kann und selbst gleiche Mängel zu unterschiedlichen Beeinträchtigungen führen können.
Ziel ist die Wahrung des Äquivalenzverhältnisses zwischen dem Wert der Vermieterleistung und der Mietzahlung des Mieters.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist grundsätzlich die Bruttomiete zugrunde zu legen, es ist also die Gesamtmiete gemindert.
Hinsichtlich der Höhe sind dabei insbesondere die folgenden Umstände abstrakt zu berücksichtigen:
- Art und Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung
- Räumliches Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung
- Zeitliches Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung
- Berücksichtigung der von Witterung und Jahreszeit
- Nur hier wird auch ein Verschulden des Vermieters berücksichtigt im Hinblick auf eine Vermeidbarkeit des Mangels durch den Vermieter
1. Beispiel: Fehlende Duschmöglichkeit, Einzelfälle in der Rechtsprechung:
- AG Köln WuM 1987, 271: Minderung zwischen 15 und 20% bei unbenutzbarer Dusche
- LG Berlin, 18. Dezember 1990, 64 T 187/90: Es kann nicht störungsfrei warm geduscht werden, 5%
- AG Köln, 28. November 1986, 221 C 85/86: Defekte Dusche, 16,7% bzw. 1/6 der Miete
- AG Köln, 1. April 1996, 206 C 85/95: Keine Dusch- oder Bademöglichkeit, 33% bzw. 1/3
2. Beispiel: Defekte Haustür, Einzelfälle in der Rechtsprechung:
- LG Berlin, 27. Oktober 2006, 63 S 186/06: Keine Minderung bei schwergängig schließender Hauseingangstür
- LG Berlin, 15. Oktober 2010, 0, 65 S 136/10: Keine Minderung bei schleifender Eingangstür
- LG Berlin, 20. November 1980, 61 S 200/80: 5% Minderung bei beim Zufallen gegen das Schließblech knallender Haustür
- AG Köln, 28. Oktober 1976, 153 C 3201/76 : 5% Minderung bei Nichtverschließbarkeit der Haustür
Und die Behebung des Mangels? Der Vermieter darf bestimmen
Grundsätzlich hat der Mieter einen Anspruch auf Beseitigung der Mängel am Mietobjekt.
Die Art und Weise der Mängelbeseitigung hat der Mieter aber nicht vorzuschreiben. Auf ein evtl. Gutachten des Mieters kommt es daher nicht an.
Es ist alleinige Sache des Vermieters die Mängel fachgerecht zu beseitigen oder beseitigen zu lassen.
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