Die verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ist durch die Heizkostenverordnung (HeizkV) zwingend vorgeschrieben.
Inhalt
Verbrauchabhängige Abrechnung der Heizkostenverordnung
Soweit die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten, ist der Vermieter zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten verpflichtet und hat das Gebäude mit entsprechenden Erfassungssystemen auszustatten. Warmwasserkosten meint in diesem Zusammenhang die reinen Energiekosten, die benötigt werden, um Kalt- in Warmwasser zu verwandeln, also zu erhitzen.
Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass diese einheitlich entstandenen Kosten für Heizung und Warmwasser getrennt werden müssen.
§ 4 HeizkV
(2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Die Wahl der Ausstattung bleibt im Rahmen des § 5 dem Gebäudeeigentümer überlassen.
(3) Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen. Dies gilt nicht für Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch, wie Schwimmbäder oder Saunen.
(4) Der Nutzer ist berechtigt, vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtungen zu verlangen.
Widerspricht die Mehrzahl der Mieter einer Anmietung von Erfassungsgeräten, muss der Vermieter die Mietkosten alleine tragen. Werden die Geräte gekauft, besteht die Möglichkeit, die Anschaffungskosten im Rahmen einer Mieterhöhung als Modernisierungskosten geltend zu machen.
Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die Verbrauchswerte für Heizung ergeben sich aus den Heizkostenverteilern, die an den jeweiligen Heizkörpern angebracht sind. Die Verbrauchswerte für Warmwasser ergeben sich aus den Warmwasserzählern.
Die Verteilung der übrigen Kosten (sog. Grundkosten) erfolgt nach einem Flächenmaßstab, § 7 Abs. 1 S. 5 HeizkV.
Ein Verbrauchsanteil von 70 % ist nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung nur zwingend in Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind.
Ansonsten liegt die Bestimmung des zulässigen Verbrauchsanteils im Ermessen des Gebäudeeigentümers bzw. Vermieters.
Mietvertragliche Regelung
Die Regelungen der Heizkostenverordnung können mietvertraglich abbedungen werden in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt.
Hier besteht keine Pflicht zur Verbrauchserfassung, ebenso kann auch eine andere Verteilung der Heizkosten mietvertraglich vereinbart werden, beispielsweise indem die Heizkosten nur nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt werden. Dann entfielen auch die Kosten für eine Messung durch einen Dienstleister.
Wird im Mietvertrag bei einem vom Vermieter bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen allerdings keine abweichende Regelung zur Umlage der Brennstoffe vereinbart, ist der Vermieter verpflichtet, eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu erstellen. Falls dies mangels einer Verbrauchserfassung nicht möglich ist, bleibt ihm nur eine Umlage nach der Wohnfläche, was allerdings zur Konsequenz hat, dass der Mieter ein Kürzungsrecht von 15 % der auf ihn nach der Wohnfläche entfallenden Kosten in Anspruch nehmen kann.
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