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Werkwohnung – Kündigung bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses

Werkwohnung – Kündigung bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses

Werkwohnung kündigen
Zuletzt aktualisiert am 07.01.2021

Bei Werkwohnungen besteht grundsätzlich ein Zusammenhang zwischen Wohnung und Arbeitsverhältnis. Sie vermieten eine Werkwohnung, aber das Arbeitsverhältnis endet? Als Vermieter stellen Sie sich dann vielleicht die Frage, wie Sie nun die Wohnung kündigen können. Im folgenden Artikel klären wir, welche Möglichkeiten Sie haben.

Als Werkwohnung werden Wohnungen bezeichnet, bei denen regelmäßig ein enger Zusammenhang zwischen dem Bestehen eines Dienstverhältnisses und der Gewährung des Besitzes an der Wohnung besteht. Das Gesetz unterscheidet zwischen Werkmietwohnung und Werkdienstwohnung und fasst beide Begriffe unter dem Oberbegriff Werkwohnung zusammen.

Werkmietwohnung vs. Werkdienstwohnung

Werkwohnung – Was passiert bei Ende des Arbeitsverhältnisses?

Bei einer Werkwohnung soll mit Ende des Arbeitsverhältnisses in der Regel nach dem Wunsch des Arbeitgebers auch die Wohnung herausgegeben werden.

Endet das Dienstverhältnis, kann daher ein begründetes Interesse des Dienstherrn/Vermieters bestehen, auch den Wohnraummietvertrag aufzulösen. In dieser Situation legt das soziale Mietrecht dem Vermieter eigentlich enge Fesseln an.

Die §§ 576–576b BGB enthalten daher Sonderregelungen für die Beendigung von Mietverhältnissen über sog. Werkmietwohnungen und sog. Werkdienstwohnungen.

Werkmietwohnung

Eine Werkmietwohnung ist nach dem Eingangssatz des § 576 BGB Wohnraum, der

mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet

wurde.

Es wird also ein selbständiger Dienst- oder Arbeitsvertrag und daneben ein Mietvertrag über Wohnraum geschlossen.

Die Werkmietwohnungen unterliegen dabei den Vorschriften des Wohnraummietrechts mit geringfügigen, die Kündigung betreffenden Besonderheiten der §§ 576, 576a BGB.

Die ordentliche Kündigung setzt daher auch ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB voraus, was regelmäßig in Form des Betriebsbedarfs gegeben sein wird, wenn beispielsweise die Wohnung für einen anderen Arbeitnehmer benötigt wird.

Abweichend von § 573c Abs. 1 S. 2 BGB kann der Vermieter bei Betriebsbedarf das Mietverhältnis eines ausgeschiedenen Arbeitnehmers auch dann mit einer Dreimonatsfrist kündigen, wenn die Wohnung dem Mieter mehr als fünf Jahre, aber weniger als zehn Jahre überlassen ist und der Wohnraum für einen anderen Arbeitnehmer benötigt wird, § 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB.

Bei einer sog. funktionsgebundenen Werkmietwohnung und entsprechendem Betriebsbedarf beträgt die Kündigungsfrist nur knapp einen Monat ohne Rücksicht auf die Dauer des Mietverhältnisses, § 576 Abs. 1 Nr. 2.

Werkdienstwohnung

Eine Werkdienstwohnung nach § 576b BGB liegt dann vor, wenn ein einheitlicher Vertrag über die Dienstleistung und das Überlassen des Wohnraums vereinbart wurde.

Werkdienstwohnungen unterliegen grundsätzlich nicht dem Wohnraummietrecht. Es findet also beispielsweise das Recht der Mieterhöhung keine Anwendung.

Liegen die Voraussetzungen des § 576b BGB nicht vor, entfällt mit dem Dienstvertrag auch der Rechtsgrund für die Benutzung der Dienstwohnungen. Der Arbeitnehmer muss die Wohnung dann herausgeben.

Lediglich für die Beendigung des Rechtsverhältnisses hinsichtlich des Wohnraums gelten die Vorschriften über Mietverhältnisse unter bestimmten Voraussetzungen „entsprechend“ gemäß § 576b Abs. 1 BGB.

Als Rechtsfolge spaltet § 576b, wenn eine der dort genannten Voraussetzungen vorliegt (Arbeitnehmer hat den Wohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet oder der Arbeitnehmer lebt mit seiner Familie oder familienähnlich dort), am Ende des Arbeitsverhältnisses das Nutzungsverhältnis über den Wohnraum von dem bis dahin einheitlichen Vertragsverhältnis ab und lässt daraus ein gesetzliches Abwicklungsschuldverhältnis, jedoch kein Mietverhältnis, entstehen.

Der Eigentümer des Wohnraums, in der Regel der bisherige Arbeitgeber, muss dieses Schuldverhältnis gesondert nach den (nur an dieser Stelle) „entsprechend“ geltenden „Vorschriften über Mietverhältnisse“ durch Kündigung oder Aufhebungsvertrag beenden, hier gelten also die normalen Kündigungsfristen.

Bei der Kündigung ist er also (nur) dann bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 576b BGB an die Voraussetzung eines berechtigten Interesses nach § 573 BGB gebunden.

Kündigung Vergleich Werkwohnung

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