Das Vermieterpfandrecht – Was Sie als Vermieter wissen müssen

Was ist das Vermieterpfandrecht?

Das Vermieterpfandrecht gemäß den §§ 562 ff. BGB bezieht sich auf das Recht des Vermieters, eine Sicherheit für offene Forderungen aus dem Mietverhältnis an beweglichen Sachen des Mieters auf Grundstücken oder in Räumen zu haben. Das Vermieterpfandrecht ermöglicht es dem Vermieter somit, bestimmte Gegenstände des Mieters zu pfänden, um ausstehende Mietforderungen abzusichern. Es gilt für Wohnraummietverhältnisse und für Gewerberaummietverhältnisse.

In § 562 BGB wird wie folgt beschrieben:

Vermieterpfandrecht Voraussetzungen

Das Vermieterpfandrecht setzt einen gültigen Mietvertrag voraus. Es besteht nur an beweglichen Sachen auf Grundstücken oder in Räumen. Nicht an Sachen, die sich in beweglichen Sachen wie Schiffen und Wohnwagen befinden. Es entsteht an eingebrachten pfändbaren Sachen des Mieters mit der Einbringung, auch soweit es erst künftig entstehende Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert.

Für die Entstehung des Pfandrechts ist grundsätzlich Eigentum des Mieters Voraussetzung, Beweislast dafür trägt der Vermieter. Damit kommt es darauf an, ob zum Zeitpunkt der Einbringung bereits Eigentum Dritter daran bestanden hat (zum Beispiel durch Abtretung).

Darüber hinaus erstreckt sich das Vermieterpfandrecht nicht auf Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen. Der Pfändung nicht unterworfen sind die nach §§ 811 ff. ZPO unpfändbaren Sachen. Daran kann der Vermieter auch kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

Vermieterpfandrecht – Wann ist eine Sache „eingebracht“?

Eingebracht sind die Sachen des Mieters, die mit dessen Willen nicht nur vorübergehend (wie z.B. Ansichts-, Probesendungen, Inhalt der Tageskasse) in die Mieträume gebracht worden sind, auch wenn dies mit Zustimmung des Vermieters schon vor Beginn des Mietvertrags stattfand, nicht aber, wenn es erst nach Vertragsende vor Rückgabe der Mietsache geschieht. Einer festen Verbindung mit dem Grundstück bedarf es nicht, so dass „eingebracht“ auch das auf einem gemieteten Einstellplatz abgestellte Kraftfahrzeug ist.

Geltendmachung des Vermieterpfandrechts

Zur Geltendmachung des Vermieterpfandrecht ist erforderlich, dass zunächst Forderungen aus dem Mietverhälntis vorhanden sind. Die Forderungen brauchen noch nicht fällig zu sein. Die Miete kann allerdings nur für das laufende und das folgende Mietjahr geltend gemacht werden (das Mietjahr beginnt mit Vertragsbeginn, ist also nicht mit dem Kalenderjahr identisch).

Formvorschriften sind grundsätzlich zur Geltendmachung des Vermieterpfandrechts nicht einzuhalten. Insbesondere ist auch die gerichtliche Geltendmachung nicht erforderlich. Es genügt jeder Vorgang, durch den der Vermieter sein gesetzliches Pfandrecht nach außen erkennbar zur Geltung bringt, z.B. durch Inbesitznahme eingebrachter Sachen.

Es kann aber empfehlenswert sein (insbesondere zu Beweiszwecken), das Pfandrecht schriftlich einzufordern. Dies am besten mit Nachweis der Zustellung. Das Pfandrecht muss sich darüber hinaus explizit auf spezifische Gegenstände beziehen, sodass diese zuordenbar zu benennen sind.

Das Vermieterpfandrecht kann während des Mietverhältnisses wegen neu entstehender Entschädigungsforderungen wiederholt geltend gemacht werden, da es während der ganzen Mietzeit besteht und an neu eingebrachten Sachen neu entsteht.

Bei Eigentümer- und Vermieterwechsel behält der bisherige Vermieter sein Pfandrecht wegen seiner Ansprüche. Der neue Eigentümer erwirbt wegen seiner Ansprüche ein gleichrangiges Pfandrecht. Das Pfandrecht des bisherigen Vermieters geht jedoch auf den neuen Vermieter über, wenn diesem die Ansprüche des bisherigen Vermieters abgetreten werden.

Verwertungsbefugnis des Vermieters

Das Vermieterpfandrecht gibt dem Vermieter das Recht zur Verwertung. In Betracht kommt der freihändige Verkauf durch den Vermieter, die Verwertung durch den Gerichtsvollzieher, die Verwertung nach besonderer Vereinbarung und die Verwertung nach billigem Ermessen. Mit Fälligkeit der Forderung kann der Vermieter die Herausgabe der Sache verlangen, dann trifft ihn aber die Verwahrungspflicht.

Muster: Geltendmachung des Vermieterpfandrechts gegenüber dem Mieter

Nutzen Sie unser Muster zur Ausübung des Vermieterpfandrechts gegenüber Ihrem Mieter: