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Bestimmung der Wohnfläche durch Parteivereinbarung möglich
Ansonsten kommt es auf die Ortsüblichkeit an
Die sog. Wohnflächenverordnung ist unmittelbar nur für den preisgebundenen Wohnraum anwendbar. Nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs ist daher bei fehlender Vereinbarung der Parteien zunächst zu prüfen, ob eine bestimmte Berechnungsgrundlage für die Wohnfläche ortsüblich ist.
Wenn sich eine solche nicht oder nur schwer bestimmen lässt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Rechtsgrundlage maßgeblich, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses für den preisgebundenen Wohnraum gilt, also in der Regel die Wohnflächenverordnung.
Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist maßgeblich
Der Bundesgerichtshof hat diese Vorgabe mit Beschluss vom 17.10.2023, Az. VIII ZR 61/23, bestätigt. Im konkreten Fall war die Vermieterin der Ansicht, dass sich die Fläche nach der II. Berechnungsverordnung bestimmen müsse, da die Wohnfläche der Mietsache vor Einführung der Wohnflächenverordnung bestimmt worden sei.
Der Bundesgerichtshof führt jedoch aus, dass der Mietvertrag über die ältere Wohnung nach Geltung der Wohnflächenverordnung vereinbart worden sei, so dass diese auch Anwendung finden müsse. Das gelte gerade auch dann, wenn die Mietsache erstmals vor Geltung der Wohnflächenverordnung vermessen worden sei.
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