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Flutkatastrophe & Mietrecht: Was Sie als Vermieter nun wissen sollten

Flutkatastrophe & Mietrecht: Was Sie als Vermieter nun wissen sollten

Überschwemmungen Mietrecht Flutkatastrophe
Zuletzt aktualisiert am 09.08.2021

Fragen, die sich Vermieter im Rahmen der Flutkatastrophe in Nordrhein-Westfalen und Rheinland Pfalz nun stellen – übersichtlich beantwortet.

Kann der Mieter die Miete mindern? Wie sieht es mit einer Kündigung aus? Müssen Sie als Vermieter auch bei „höherer Gewalt“ die Mietsache wieder instandsetzen? Im Folgenden haben wir Ihnen übersichtlich die wichtigsten mietrechtlichen Fragen zur Flutkatastrophe zusammengestellt.

Dieser Artikel wird regelmäßig aktualisiert.

Flutkatastrophe: Wichtige Vermieterfragen beantwortet

Ja.

Sind die Mieträume so stark beschädigt, dass die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch (Nutzung zu Wohn- oder Gewerbezwecken) vollständig aufgehoben ist, steht dem Mieter ein Recht zur Mietminderung um 100 Prozent zu. Eine vorübergehend mögliche Weiternutzung der Räume als Behelfsunterkunft schließt diese vollständige Minderung nicht aus.

Ist die Mietsache nur teilweise nicht nutzbar, ergibt sich die Minderungsquote aus dem prozentualen Anteil der beeinträchtigten Räume an der Gesamtwohnfläche.

Die Überschwemmung stellt einen nachträglichen Sachmangel dar. Darunter zu verstehen ist jede nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand.

Die Abweichung muss die Tauglichkeit zu dem von dem Vertragspartner konkret vorausgesetzten vertragsmäßigen Gebrauch ganz aufheben oder aber erheblich mindern. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn das Wohnen oder die Ausübung des Gewerbes vollständig unmöglich geworden ist. Auf ein fehlendes Verschulden des Vermieters kommt es nicht an.

Rechtsgrundlage ist § 536 Abs. 1 S. 1 Alt. 2, S. 2 BGB:

…oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.

Zu beachten ist allerdings:

Zumindest aus Rechtssicht muss der Mieter die Mängel wegen § 536c Abs. 1 BGB grundsätzlich anzeigen. Dieser Verpflichtung wird aber sehr einschränkend auszulegen sein, da die Flutkatastrophe allgemein bekannt ist.

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Jedenfalls bei einer vollständigen Aufhebung der Gebrauchsmöglichkeit und Unabsehbarkeit der Wiederherrichtung der Räume wird sich sogar eine fristlose Kündigung begründen lassen, §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1, Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB. Gründe sind die Gesundheitsgefährdung der Mieter sowie der Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs.

Das Amtsgericht Grimma führt in seinem Urteil vom 22.01.2003 (Az. 2 C 0983/02) beispielhaft aus:

Wie bereits dargestellt, wurde dem Bekl. durch das von keiner Seite verschuldete Hochwasser der vertragsgemäße Gebrauch der Gewerberäume vorenthalten. Auch liegt ein erheblicher Sachmangel vor. Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls geht das Gericht davon aus, dass bei Abwägung der beiderseitigen Interessen der Parteien die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur Wiederherstellung der Gebrauchsfähigkeit der Wohnung dem Bekl. nicht zugemutet werden konnte. Dabei hat das Gericht berücksichtigt, dass die Gewerberäume einer 100-prozentigen Gebrauchsbehinderung unterlagen. Das Hochwasser hatte die Geweberäume unstreitig massiv beschädigt. Die Gewerberäume waren in hohem Umfang durchfeuchtet. Aus dem Vortrag beider Parteien geht hervor, dass für den Bekl. nicht ersichtlich war, in welchem Zeitraum die Nutzbarkeit der Gewerberäume in vollem Umfang wiederhergestellt werden konnte. Das Gericht geht davon aus, dass der Kl. die Schäden nicht in angemessener Frist beseitigen konnte.

Da grundsätzlich vor der Kündigung durch den Mieter eine Frist gesetzt werden muss, innerhalb der die Mieträume wieder bezugstauglich werden sollen, kann in der Regel nicht sofort zur fristlosen Kündigung übergegangen werden. Das vorgenannte Urteil behandelte einen Sachverhalt, in dem nicht absehbar war, wann dies der Fall sein könnte.

Das wird sich auf viele Fälle übertragen lassen. Dann ist wegen § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB eine Abmahnung nicht erforderlich.

  • Wichtiger Hinweis: Der Mieter kann sein Kündigungsrecht verlieren, wenn er in die Mietsache einzieht, ohne sich eine Kündigung vorzubehalten, §§ 543 Abs. 4, 536b S. 3 BGB.

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Ja.

Der Vermieter ist gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB auch bei einer Flutkatstrophe verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen. Auf das nicht vorhandene Verschulden des Vermieters kommt es also nicht an.

Insbesondere ist der Vermieter zur Beseitigung von Schutt und von Schlamm aus Wohnraum und Grundstück verpflichtet. Eine Möblierung und sonstige Gegenstände sind zu ersetzen, soweit sie mitvermietet sind.

Der Vermieter muss die Mietsache nur dann nicht wieder instandsetzen, wenn die sog. „Opfergrenze“ überschritten wird, was für jeden Einzelfall zu beurteilen ist. Danach muss ein krasses Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand sowie der Höhe der Miete bestehen. Der Vertrag kann dann gemäß § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) anzupassen oder zu kündigen sein.

Allerdings: Dies gilt nicht für den Fall der Totalzerstörung des Mietobjekts, dazu unten.

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Nein.

Ein solcher Anspruch würde nach § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB ein sog. Vertretenmüssen des Vermieters voraussetzen. Dies ist bei der Flutkatastrophe natürlich nicht der Fall.

Ein Schadensersatz kann nach § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB dann in Betracht kommen, wenn der den Schaden verursachende Mangel bei Vertragsschluss bereits vorhanden war. Das ist nach der Rechtsprechung in der Regel aber nur dann der Fall, wenn die Mietsache in bekannten Überschwemmungsgebieten liegt und der Vermieter keine Schutzvorkehrungen getroffen hat. Gegen ganz außergewöhnliche Flutkatastrophen muss der Vermieter keine Vorkehrungen treffen.

Der Bundesgerichtshof führt bereits in seinem Urteil vom 09.12.1970 (Az. VIII ZR 149/69) aus:

Es geht daher nicht an, aus der bloßen Tatsache, daß die Möglichkeit einer schädlichen Einwirkung von Naturkräften auf die Mietsache besteht, jedenfalls dann, wenn eine solche Einwirkung zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrages nicht voraussehbar und darüber hinaus kein Anhaltspunkt dafür gegeben war, daß eine solche Einwirkung befürchtet werden mußte, den Schluß zu ziehen, daß eine Mietsache fehlerhaft ist, wenn sie wider alles Erwarten dennoch durch eine Naturkatastrophe in Mitleidenschaft gezogen wird.

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters kann allerdings gemäß § 536a Abs. 1 Alt. 3 BGB dann entstehen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug gerät, also beispielsweise bei zurückgehender Flut nicht in zumutbarer Zeit mit den Aufräumarbeiten begonnen hat.

Wohl ja.

Nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB ist dazu Verzug des Vermieters mit den Wiederherstellungsarbeiten erforderlich. In den meisten Fällen werden die Mieter den Vermieter aber nicht durch Mahnung in Verzug gesetzt, sondern durch eigene Aufräumarbeiten einfach gehandelt haben. Betrachtet man § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB wonach es ausnahmsweise keiner Mahnung bedarf, wenn aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist, dürfte diese Ausnahme in Überschwemmungsfällen gegeben sein.

Alternativ kann der Mieter dann Ersatz für seine Arbeiten verlangen, wenn nach § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB die Arbeiten für die Bestandserhaltung der Mietsache erforderlich waren. Die Erforderlichkeit bezieht sich auf die umgehende Notwendigkeit der Beseitigung der Mängel und ist restriktiv auszulegen.

Nein.

Nur bei einer vollständigen Zerstörung des Mietobjekts (es ist weggeschwemmt oder muss abgerissen werden) ist der Vermieter nicht mehr zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet. Der Bundesgerichtshof führt schon in seinem Urteil vom 14.04.1976 (Az. VIII ZR 191/74) hinsichtlich eines Pachtvertrages aus:

Ist der Bekl. aber von der Pflicht zur Gebrauchsüberlassung gem. § 275 BGB frei geworden, so entfällt damit zugleich eine Verpflichtung zum Wiederaufbau der Räumlichkeiten. Die Frage, ob die Pachtsache wiederherzustellen ist, stellt sich nur bei teilweiser Zerstörung des Objekts.

Der Mieter ist in diesen Fällen wegen § 326 Abs. 1 BGB von seiner Mietzahlungspflicht befreit.

Besonderheiten bei Gewerberaummietverhältnissen

Einige Gewerbetreibende wollen ihr Geschäft vielleicht aufgeben, wenn ihre Einrichtung und ihre Waren zerstört worden sind.

Oft wird es sich um laufende Zeitmietverträge handeln, die während dieser Befristung grundsätzlich nicht gekündigt werden können.

Allerdings wird der Gewerberaummieter in der Regel fristlos wegen § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen können, muss unter Umständen aber vorher eine Frist zur Wiederherstellung der Mietsache gesetzt haben. Siehe dazu bereits oben.

Eine Anpassung oder Kündigung des Mietvertrages wird auch über die Grundsätze des § 313 BGB möglich sein (Störung der Geschäftsgrundlage), weil die Verfügbarkeit des Mietobjekts als Geschäftsgrundlage nicht mehr gegeben ist.

Bei einer vollständigen Zerstörung der Mietsache ist der Vermieter nicht zum Wiederaufbau verpflichtet und die Vertragsbeziehungen enden.

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