AG Hamburg zur formellen Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung

Das Amtsgericht Hamburg hat mit Urteil vom 18.12.2019 (Az. 49 C 213/18) zur formellen Ordnungsmäßigkeit eines durch die Vermieterseite erklärten Mieterhöhungsverlangens Stellung genommen. In der Stadt Hamburg wurde zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete im konkreten Fall Bezug auf den vorhandenen qualifizierten Mietspiegel genommen.

Allgemeine Anforderungen

Ein Mieterhöhungsverlangen sei nach § 558a BGB formell ordnungsgemäß, wenn dem Mieter die Tatsachen mitgeteilt würden, die er benötige, um die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung zumindest ansatzweise überprüfen zu können.

Daher genüge zur Begründung des Mieterhöhungsbegehrens  in formeller Hinsicht, dass das Mieterhöhungsschreiben Angaben über die Tatsachen enthalte, aus denen der Vermieter die Berechnung der Mieterhöhung herleite. Dabei müssten dem Mieter so viele Informationen gegeben werden, dass dieser die Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachvollziehen und zumindest ansatzweise überprüfen könne.

Stütze ein Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB, müsse er lediglich erkennen lassen, wie er die Einordnung in den Mietenspiegel vorgenommen habe. Insoweit genüge die Eingruppierung in ein konkretes Mietenspiegelfeld. Ausführungen zum energetischen Zustand der Wohnung  – wie in diesem Fall von der Mieterseite behauptet – seien für eine formal ordnungsgemäß begründete Mieterhöhung auf Grundlage eines qualifizierten Mietenspiegels nicht erforderlich.

Hinsichtlich der hier ebenfalls streitigen Berechnung der Wohnfläche führt das Amtsgericht Hamburg aus: Die Flächenberechnung unterscheide sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete signifikant von der Flächenberechnung im Rahmen des Gewährleistungsrechtes zur Minderung der Miete nach § 536 BGB.

Berechnung der Wohnfläche

Bei der Frage, ob ein Mangel der Wohnung bei Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag vorliege, sei dies bei frei finanziertem Wohnraum in der Tat anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Bestimmungen festzulegen Dabei gab § 44 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung dem Vermieter die Wahl die Wohnfläche mit der Hälfte zu berücksichtigen. Insoweit wäre die Frage, ob es vorliegend einen Mangel der Wohnung in Form einer Wohnflächenabweichung gibt, tatsächlich anhand der Berechnung der Wohnfläche zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses, zu bewerten.

Streitgegenständlich sei jedoch vorliegend die Abgabe einer Willenserklärung auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB komme es nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße an. § 558 BGB solle es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen.

Für den Vergleich sei deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen könnten, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt.

Wenn der Vermieter jedoch seinen Mietzins durch einen Vergleich mit einer ortsüblichen Vergleichsmiete des qualifizierten Mietenspiegels bestimmen könne, müsse das Wohnwertmerkmal der Wohnungsgröße daher einheitlich nach der Wohnflächenverordnung bestimmt werden. Ansonsten würden Flächen mit unterschiedlichen Bewertungskriterien verglichen.