Ende Mietverhältnis: Anspruch des Mieters auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete

Hat der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückzahlung von überzahlter Miete?

Im Ergebnis ja. Die dahinter liegenden rechtlichen Erwägungen sind allerdings relativ komplex. Insbesondere stellt sich die Frage, ob Sie als Vermieter eine Überzahlung bei der Rückzahlung verzinsen müssen.

Zeitabschnitte der Mietzahlung

Maßgeblich ist zunächst die Vorschrift des § 556b Abs. 1 BGB:

Der vereinbarte Zeitabschnitt ist in der Regel der Monatsanfang für diesen Kalendermonat, oft aber auch der jeweils 15. eines Monats für die Wochen bis zum nächsten 15.

„Miete“ ist die vertraglich vereinbarte inkl. der Nebenkostenvorauszahlung für den ganzen Monat. Die Rechtslage verpflichtet den Mieter daher zur Vorauszahlung der Monatsmiete.

Mietüberschuss bei Auszug vor Ende des vereinbarten Zeitabschnitts

Endet das Mietverhältnis, bevor diese Vorauszahlungen abgewohnt sind, sind Sie als Vermieter bereichert.

§ 547 Abs. 1 Satz 1 BGB ordnet daher grundsätzlich eine verzinsliche Erstattungspflicht für die Vorauszahlung an:

S. 2 der Vorschrift regelt allerdings einen oft vorliegenden Fall, nämlich dass der Vermieter das Ende des Mietverhältnisses nicht zu vertreten hat (beispielsweise wegen Kündigung durch den Mieter, ohne dass der Vermieter Anlass hierzu gegeben hat). In der Vorschrift ist dies wie folgt beschrieben:

Das bedeutet nach der Kommentierung auf Grundlage dieser Rechtsfolgenverweisung in das Bereicherungsrecht in der Regel die Rückerstattung des überzahlten Betrags mit Verzinsung, diese allerdings erst beginnend ab Ende des Mietverhältnisses, nicht ab Empfang wie bei S. 1.

Muss der Vermieter im Regelfall den Mietüberschuss verzinsen?

Nach der Kommentierung (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 547, Rdnr. 7, Fußnote 19) bietet sich ein Ausweg, mit dem sich die Verzinsung ganz verneinen lässt:

Durch die vom Vermieter akzeptierte Kündigung des Mieters kann von einer stillschweigenden Abänderung der vertraglichen Miete für die letzte Fälligkeit ausgegangen werden. Dann muss bei einer Zuvielzahlung durch den Mieter lediglich dieser Betrag ohne Zinsen vom Vermieter erstattet werden.

Die Empfehlung lautet daher, den Mieter im besten Fall bereits vorab auf die eingeschränkte Zahlungspflicht für den letzten Monat hinzuweisen.

Wurde bereits die Gesamtmiete bezahlt, kommt man über die stillschweigende Abänderung der Vorauszahlungspflicht zur entsprechenden Zurückzahlungspflicht der anteilig zu viel entrichteten Miete ohne Verzinsung.