Die Unterscheidung, ob Wohnraummietrecht oder Gewerberaummietrecht anwendbar ist, kann im Streitfall wichtig sein. Denn zwischen beiden bestehen teils erhebliche Unterschiede. So ist das Wohnraummietrecht insbesondere Mieterschutzrecht. Das Gewerberaummietrecht geht hingegen von einem gleichgewichtigen Kräfteverhältnis der Parteien aus. Zahlreiche im Wohnraummietrecht anwendbare, mieterschützende Vorschriften sind im Gewerberaummietverhältnis daher nicht anwendbar.
- Lesetipp: Weitere Informationen zur Abgrenzung finden Sie in unserem Blogartikel „Abgrenzung Wohnraummietrecht vs. Gewerberaummietrecht“
Inhalt
Gelten soziale Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts auch für juristische Personen?
Mietet eine GmbH (oder allgemein: eine juristische Person) Wohnräume an mit dem Ziel, diese für sich selbst als Geschäftsräume zu nutzen oder weiterzuvermieten oder sonst Dritten wie etwa einem Gesellschafter, einem Geschäftsführer oder einem Angestellten zu Wohnzwecken zu überlassen, sind die (Kündigungsschutz-) Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-) Mietverhältnis nicht anwendbar. Denn eine GmbH als juristische Person kann Räume schon begrifflich nicht zu (eigenen) Wohnzwecken anmieten.
Regelungen des Gewerberaummietrechts anwendbar
Es finden also die Regelungen für Gewerberaummietverträge Anwendung, weshalb die sozialen Schutzvorschriften nicht gelten.
Insbesondere gilt § 580a Abs. 2 BGB auch für Sie als Vermieter:
Der Bundesgerichtshof hat hierzu mit Urteil vom 16.07.2008 (Az. VIII ZR 282/07) für den Fall des Anmietens durch eine GmbH als juristische Person wie folgt ausgeführt:
Vereinbarung von Wohnraumschutzvorschriften möglich?
Es könnte allerdings sein, dass die Wohnraumschutzvorschriften Anwendung finden sollen, dann wäre eine Kündigung nicht „einfach so“ möglich.
Das Kammergericht Berlin nimmt dazu im Urteil vom 27.08.2015 (Az. 8 U 192/14) wie folgt Stellung:
2. Zwar reicht hierfür nicht aus, dass der Formularmietvertrag mit “Mietvertrag für Wohnräume” überschrieben ist und Kündigungsfristen vereinbart sind, die dem § 573 c BGB nachgebildet sind. Die Anwendung von Wohnungsmietrecht ist aber dann vereinbart, wenn der Mietvertrag auch vorsieht, dass die Kündigung schriftlich unter Angabe von Kündigungsgründen und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht erfolgen muss. (amtlicher Leitsatz).
Eintritt in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis?
Eine weitere Vorschrift, an die zu denken ist, ist § 565 Abs. 1 S. 1 BGB:
Das würde dazu führen, dass der Mietvertag auch bei Kündigung mit den aktuellen Bewohnern fortzuführen wäre. Die Rechtsprechung hat allerdings ausdrücklich entschieden, dass dies nur der Fall ist, wenn die juristische Person „gewerblich“, also mit Gewinnerzielungsabsicht, weitvermietetet.
Es bleibt die Vorschrift des § 578 Abs. 3 BGB, der den Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts für anwendbar erklärt, wenn eine „Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen“ stattfindet.