In manchen Fällen kann unklar sein, ob Wohnraum- oder Gewerberaummietrecht Anwendung findet. Beispielhaft sind diejenigen Sachverhalte zu nennen, in denen eine natürliche Person mehrere Wohnungen anmietet, um diese dann als Wohnungen unterzuvermieten. Im Streitfall stellt sich dann die Frage, ob das Wohnraummietrecht oder das Gewerberaummietrecht zwischen Vermieter und Hauptmieter anwendbar ist.
Inhalt
Wohnraummietrecht oder Gewerberaummietrecht – Warum ist die Unterscheidung wichtig?
Die Unterscheidung zwischen Anwendbarkeit des Wohnraummietrechts oder des Gewerberaummietrechts ist im Streitfall wichtig, da zwischen einem Wohnraummietverhältnis und einem gewerblichen Mietverhältnis teils erhebliche Unterschiede bestehen.
Das Wohnraummietrecht ist Mieterschutzrecht. Es zielt auf den sozialen Schutz des Mieters ab, der im Wohnraum häufig seinen Lebensmittelpunkt begründet hat, und soll willkürliche Vermieterentscheidungen verhindern.
Das Gewerberaummietrecht geht hingegen von einem gleichgewichtigen Kräfteverhältnis der Parteien aus. Zahlreiche im Wohnraummietrecht anwendbare, mieterschützende Vorschriften sind im Gewerberaummietverhältnis daher nicht anwendbar. Dazu gehört zum Beispiel, dass das Gewerberaummietrecht keine Bestimmungen über das Anlegen oder eine Verzinsung von Mietkautionen vorsieht. Auch ist keine Angabe von Kündigungsgründen bei der ordentlichen Kündigung vorgeschrieben.
Gemeinsam ist Wohnraum- und Gewerberaummietrecht allerdings, dass sie im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt sind.
Wann also ist Wohnraummietrecht anwendbar und wann nicht?
Abgrenzung Wohnraum- & Gewerberaummietrecht: Es kommt auf den Vertragszweck an
Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt.
Geht der Zweck des Vertrags zum Beispiel dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar.
Entscheidend ist also, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet. Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend.
Der Vertragszweck ist durch Auslegung zu ermitteln
Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist nach dem Bundesgerichtshof durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Beispielsweise kann eine juristische Person Räume ersichtlich nicht zu eigenen Wohnzwecken anmieten, weil sie eigenen Wohnbedarf nicht haben kann. Selbst bei einer natürlichen Person spricht die gleichzeitige Anmietung von acht Wohnungen gegen eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.
Der Zweck ist in solchen Fällen darauf gerichtet, die angemieteten Räume gewerblich Dritten zu Wohnzwecken weiterzuvermieten. Dafür spricht häufig auch eine vertragliche Klausel, nach der unter anderem die Erlaubnis zu einer Untervermietung oder einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte erteilt wird.
Bezeichnung des Mietvertrages nicht entscheidend
Auf die Bezeichnung oder Überschriften von Wohnraummietverträgen kommt es dagegen wegen der Maßgeblichkeit des verfolgten Zweckes gerade nicht an.
Zwar kann laut dem Bundesgerichtshof bei der Beurteilung unter Umständen auch die Bezeichnung des Mietverhältnisses eine Rolle spielen, tragfähige Rückschlüsse ließen sich daraus aber in der Regel nicht ziehen.
In der Regel hat der Vermieter in solchen Fällen ersichtlich auch kein Interesse daran, seine Kündigungsmöglichkeiten gegenüber dem Mieter bzw. Hauptmieters den weitgehenden Einschränkungen des Wohnraummietrechts zu unterwerfen.
Kündigung wegen Eigenbedarf auch für gewerbliche Zwecke?
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