Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.09.2021 (Az. VII ZR 76/20) über ein Zusammentreffen des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach Zuschlagserteilung in der Zwangsversteigerung sowie eines Kündigungsausschlusses im Vertrag des im Objekt wohnenden Mieters entschieden.
Inhalt
Ersteher aus Zwangsversteigerung kann kündigen
Der Bundesgerichtshof kommt dabei zugunsten des Erstehers bzw. Vermieters zum Ergebnis, dass das Sonderkündigungsrecht dennoch ausgeübt werden kann. Der amtliche Leitsatz lautet:
„Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erfolgt, Kündigungsbeschränkungen – hier: Ausschluss der Eigenbedarfskündigung -, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen.“
Im konkreten Fall lautete eine Vorschrift im mit dem ehemaligen Eigentümer abgeschlossenen Mietvertrages: „Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen.“. Gleichwohl kündigten die Erwerber nach Zuschlagsbeschluss im Zwangsversteigerungsverfahren wegen Eigenbedarfs, da die Wohnung für den volljährigen Sohn benötigt werde.
Gesetzliche Regelungen zur Zwangsversteigerung gehen vor
Der Bundesgerichtshof führt aus, dass das dem Ersteher nach § 57a ZVG zustehende Sonderkündigungsrecht durch einen mietvertraglichen Ausschluss nicht eingeschränkt werden könne.
Im Rahmen der Zwangsversteigerung trete der Ersteher nach der gemäß § 57 ZVG entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 566 BGB in ein zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter bestehendes Mietverhältnis ein. Der Ersteher sei gemäß § 57a ZVG berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung sei allerdings dann ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolge, für den sie zulässig sei.
Zuschlag bestimmt Rechtsverhältnis zwischen Ersteher und Mieter
Im Falle der Zwangsversteigerung erwerbe der Ersteher das Eigentum nicht rechtsgeschäftlich, sondern kraft staatlichen Hoheitsakts durch den Zuschlag. Das unbeschränkte Bestehen des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts ergebe sich daraus, dass im Falle der Zwangsversteigerung allein der Zuschlag Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers festlege. Als privatrechtsgestaltender Hoheitsakt bestimme der Zuschlagsbeschluss die Rechtsstellung des Erstehers und die Änderungen, die durch den Zuschlag an den Rechten der Beteiligten eintreten würden.
Das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zähle zu den – gemäß § 82 ZVG in den Zuschlagsbeschluss aufzunehmenden – gesetzlichen Versteigerungsbedingungen, die für Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbers der Erstehers maßgebend seien. Das Sonderkündigungsrecht sei somit grundsätzlich Bestandteil des Eigentumserwerbs. Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes würden insoweit das Zivilrecht überlagern.
Dies ergebe sich auch aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift des § 57a ZVG. Die Gläubiger des bisherigen Eigentümers bzw. Vollstreckungsschuldners hätten ein Interesse daran, dass im Zwangsversteigerungsverfahren ein möglichst höher Erlös erzielt werden. Das wiederum setzte voraus, dass der Ersteher sich von der schuldrechtlichen Last eines Mietvertrages befreien könne. Denn das Mietverhältnis stelle einen wertmindernden Faktor dar und insbesondere dessen längeres Bestehen, welches auch durch sonstige Beschränkungen dem neuen Eigentümer hinderlich sei, könne der Erzielung eines angemessenen Erlöses entgegenstehen.
Mieter kann seine Rechte nur vorab versuchen geltend zu machen
Der Mieter könne seinen schuldrechtlich vereinbarten Kündigungsausschluss im Zwangsversteigerungsverfahren selbst geltend machen.
Allein dort habe der Mieter die Möglichkeit, einen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts zu erreichen. Er müsse darauf hinwirken, dass der Zuschlag auf ein Gebot erteilt wird, dem als Versteigerungsbedingung – abweichend von den gesetzlichen Bedingungen – der Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Erstehers zu Grunde liege.
Stelle der Mieter einen solchen Antrag auf Abänderung der Versteigerungsbedingungen, erfolge – wenn nicht sämtliche Beteiligte der Abweichung zustimmten – ein Doppelausgebot in der Weise, dass auf die gesetzliche Ausgebotsform mit dem außerordentlichen Kündigungsrecht des Erstehers und auf die abweichende Form, wonach das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen ist, geboten werden könne. Lediglich wenn hiernach der Zuschlag auf das Gebot unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erteilt werde, erwerbe der Ersteher nur mit diesem Inhalt das Eigentum und sei an der Ausübung dieses außerordentlichen Kündigungsrechts gehindert.
Lesen Sie zum Thema Zwangsversteigerung auch die folgenden BGH-Urteile:
BGH-Urteile im Mietrecht
Kennen Sie schon unsere BGH-Urteilsübersicht zum Mietrecht? Aktuelle Mietrechtsurteile des BGH für Sie zusammengefasst. Eine besondere Kennzeichnung ermöglicht einen schnellen Überblick dahingehend, ob die jeweilige BGH-Entscheidung eher vermieterfreundlich ausfällt.