Die Vermietung einer Wohnung bringt für Eigentümer eine Reihe von rechtlichen und organisatorischen Aufgaben mit sich. Von der Festlegung des Mietpreises über die sorgfältige Gestaltung des Mietvertrags bis hin zur Dokumentation von Schlüsselübergabe, Energieausweis und Wohnungszustand – jeder Schritt erfordert genaue Kenntnis der gesetzlichen Vorgaben und der praktischen Abläufe.
Im folgenden Blogartikel erklären wir Schritt für Schritt, was Sie als Vermieter bei der Vermietung von Wohnraum beachten sollten.
Inhalt
1. Mietpreis prüfen und festlegen
Bei der Neuvermietung einer Wohnung ist die Festlegung des Mietpreises ein zentraler Schritt, der rechtlich durch verschiedene Vorgaben begrenzt wird.
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die sogenannte Mietpreisbremse nach § 556d BGB: Die vereinbarte Miete darf bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern keine Ausnahmen greifen (z. B. umfassende Modernisierung oder Erstvermietung nach dem 1.10.2014). Die ortsübliche Vergleichsmiete wird anhand eines qualifizierten Mietspiegels, durch Benennung von Vergleichswohnungen oder mithilfe von Sachverständigengutachten ermittelt.
Die Mietpreisbremse gilt in den von den Ländern ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, ausgenommen sind Neubauten, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
Bei Staffelmietvereinbarungen oder Indexmietverträgen sind zusätzliche Vorgaben zu beachten, etwa die Schriftform und die zulässigen Erhöhungsmodalitäten. Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse kann vom Mieter gerügt werden und führt zur Rückforderung überhöhter Miete. Die Vertragsfreiheit des Vermieters wird durch diese Vorgaben begrenzt, bleibt aber im Rahmen der gesetzlichen Schranken erhalten.
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2. Schlüsselübergabe dokumentieren
Die Übergabe sämtlicher Schlüssel sollte im Rahmen eines schriftlichen Übergabeprotokolls erfolgen und dokumentiert werden.
Im Protokoll sind die Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel aufzulisten. Der Mieter sollte den Erhalt schriftlich bestätigen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Eine Regelung zur Haftung bei Schlüsselverlust ist empfehlenswert, insbesondere für den Fall, dass der Mieter den Verlust zu vertreten hat. Die Dokumentation dient der Beweissicherung und ist auch im Hinblick auf die Rückgabe der Wohnung relevant.
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3. Energieausweis vorlegen
Der Vermieter ist verpflichtet, dem potenziellen Mieter spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen (§ 80 Abs. 5, 4 GEG). Die Vorlagepflicht besteht unabhängig davon, ob der Mietvertrag tatsächlich abgeschlossen wird; sie greift bereits im Stadium der Vertragsverhandlungen.
Die Angaben aus dem Energieausweis müssen zudem bereits in Immobilienanzeigen veröffentlicht werden (§ 87 GEG). Ein Verstoß gegen die Vorlagepflicht stellt eine Ordnungswidrigkeit dar (§ 108 Abs. 1 Nr. 13 GEG), hat aber keine zivilrechtlichen Auswirkungen auf das Mietverhältnis. Die Kosten für die Erstellung des Energieausweises sind nach herrschender Meinung nicht auf den Mieter als Betriebskosten umlagefähig.
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4. Mietvertrag sorgfältig gestalten
Der Mietvertrag sollte alle wesentlichen Regelungen enthalten. Dazu gehören insbesondere:
- genaue Beschreibung des Mietobjekts
- Parteien
- Miethöhe
- Betriebskosten
- Kaution
- Schönheitsreparaturen
- Zustand der Wohnung
- Laufzeit und Kündigungsmodalitäten.
- Bei mehreren Vermietern oder Mietern sind Vertretungsverhältnisse ausdrücklich offenzulegen.
Die Verwendung von Formularverträgen unterliegt den Vorgaben des AGB-Rechts. Insbesondere Klauseln zu Schönheitsreparaturen, Kaution und Betriebskosten müssen transparent und fair gestaltet sein. Flächenangaben sollten nur aufgenommen werden, wenn die Berechnungsmethode eindeutig geregelt ist. Die Vereinbarung über die Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen, die Regelung zur teilgewerblichen Nutzung und die Abnahmepflicht des Mieters bei Mietbeginn sind weitere wichtige Punkte.
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5. Kaution vereinbaren (Höchstgrenze, Anlagepflicht beachten)
Die Kaution darf maximal das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Sie ist getrennt vom Vermögen des Vermieters zu einem üblichen Zinssatz anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB).
Die Anlageform kann vertraglich frei gewählt werden. Das Gewinn- und Verlustrisiko tragen beide Parteien gleichermaßen.
Bei Veräußerung der Mietwohnung kann der Mieter die Kaution vom Erwerber zurückverlangen (§ 566a BGB). Die Kaution kann auch in anderer Form als Geld geleistet werden, soweit dies vertraglich vereinbart ist.
6. Betriebskosten und Umlageschlüssel festlegen
Betriebskosten können nur umgelegt werden, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB).
Umlagefähig sind ausschließlich die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannten Kostenarten. Eine Erweiterung zu Lasten des Mieters ist nicht zulässig (§ 556 Abs. 4 BGB). Der Umlageschlüssel ist frei vereinbar, bei fehlender Vereinbarung gilt die Wohnfläche (§ 556a BGB). Für verbrauchsabhängige Kosten ist nach Verbrauch oder Verursachung abzurechnen. Der Vermieter muss bei der Abrechnung und Erhöhung der Betriebskosten den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Anpassungen der Vorauszahlungen sind ohne ausdrücklichen Vorbehalt möglich (§ 560 Abs. 4 BGB).
7. Schönheitsreparaturen und Zustand der Wohnung prüfen und dokumentieren
Der Vermieter muss die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben (§ 535 Abs. 1 BGB). Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nur unter engen Voraussetzungen wirksam, insbesondere sind starre Fristen und bestimmte Farbwahlklauseln regelmäßig unwirksam.
Die Rechtsprechung des BGH verlangt, dass Farbwahlklauseln dem Mieter einen Gestaltungsspielraum lassen und nur für den Zeitpunkt der Rückgabe gelten dürfen.
Bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebener Wohnung sind Klauseln zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich unwirksam, sofern kein angemessener Ausgleich gewährt wird.
Der Zustand der Wohnung sollte im Übergabeprotokoll detailliert dokumentiert werden, einschließlich vorhandener Mängel und der durchgeführten Schönheitsreparaturen.
8. Meldepflichten und Datenschutz beachten
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine Wohnungsgeberbestätigung zur Anmeldung beim Einwohnermeldeamt auszustellen (§ 19 BMG). Bei der Verarbeitung personenbezogener Daten des Mieters sind die Vorgaben der DSGVO zu beachten, insbesondere Datensparsamkeit, Zweckbindung und Transparenz.
Die Erhebung und Speicherung von Daten darf nur im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben erfolgen. Sensible Daten dürfen nur erhoben werden, wenn sie für die Durchführung des Mietverhältnisses erforderlich sind.
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