Das Landgericht München II hat mit Urteil vom 24.02.2026 (Az. 12 S 1472/25) klargestellt, dass der Vermieter bei beharrlicher Zutrittsverweigerung des Mieters berechtigt ist, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen.
Geklagt hatte ein Eigentümer, der in eine seit 1974 bestehende Mietwohnung eingetreten war. Der Mieter verweigerte über mehrere Jahre wiederholt den Zutritt zur Wohnung, obwohl der Vermieter ein berechtigtes Interesse an Besichtigungen und Durchführungen von Arbeiten hatte. Konkret ging es um den Austausch der Fenster nach Beschluss der Eigentümergemeinschaft und Überprüfungen und Trocknungsmaßnahmen aufgrund von Feuchtigkeits- und Wasserschäden.
Trotz mehrfacher Abmahnungen und Ankündigung einer Kündigung gewährte der Mieter keinen Zutritt. Auch ein einmaliger Zugang durch Hausverwaltung und Handwerker im März 2024 reichte nicht aus, um die jahrelange fortdauernde Weigerung aufzuheben.
Der Mieter berief sich auf sein hohes Alter und gesundheitliche Einschränkungen, insbesondere auf Schlaganfallfolgen und Herzinsuffizienz und beantragte die Abweisung der Kündigung bzw. eine Verlängerung der Räumungsfrist.
Die Kammer bestätigte die fristlose Kündigung.
Zutrittsverweigerung als wichtiger Grund
Die beharrliche und fortdauernde Verweigerung des Zutritts begründe einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB. Ein tatsächlicher Substanz- oder Vermögensschaden müsse hierfür nicht bereits eingetreten sein. Es genüge, dass der Vermieter berechtigte Rechte nicht ausüben kann. Anders als bei einmaligen oder längst zurückliegenden Zutrittswünschen sei eine Duldungsklage nach § 259 BGB in Fällen wiederholter und hartnäckiger Zutrittsverweigerung nicht erforderlich.
Härtefallregelung (§ 574 BGB) nicht einschlägig
Die vom Mieter geltend gemachten gesundheitlichen Einschränkungen reichten nicht aus, um eine unbillige Härte zu begründen. Ein Attest, das lediglich medizinische Befunde darstellte, ohne die Kausalität für den Umzug oder die gesundheitliche Verschlechterung durch Wohnungsverlust aufzuzeigen, rechtfertige keinen Härtefall. Die Bereitstellung von Umzugshilfen durch den Vermieter stärke die Zumutbarkeit des Umzugs zusätzlich.
Angemessene Räumungsfrist
Das Gericht hielt eine Frist von drei Monaten für ausreichend, um Ersatzwohnraum zu finden und den Umzug zu organisieren (§ 721 ZPO).
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