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Was ist eine Indexmiete?
Die gesetzliche Definition einer Indexmiete ergibt sich aus § 557b Abs. 1 BGB:
Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).
Der dort genannte Index wird seit Januar 2003 als „Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)‟ bezeichnet.
Der Verbraucherpreisindex für Deutschland misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte für Konsumzwecke erwerben. Die Preisentwicklung im Verbraucherpreisindex wird jeweils als Indexzahl mit Bezug auf ein Basisjahr (derzeit 2020) und dieses im Jahresdurchschnitt mit 100 Punkten angegeben.
Kurz gesagt: Eine Indexmiete liegt dann vor, wenn die Parteien eine solche im Mietvertrag oder später durch gesonderte Vereinbarung geregelt haben.
Warum eine Indexmiete?
Aus Vermietersicht werden spätere Mieterhöhungen so bereits verbindlich ermöglicht. Das förmliche Mieterhöhungsverfahren wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete auf Grundlage von Mietspiegeln oder Vergleichswohnungen nach §§ 558 ff. BGB braucht also nicht durchgeführt zu werden.
Das kann für den Vermieter Aufwand ersparen und trifft auch auf Mieterseite eher aus Akzeptanz, da die Mietentwicklung an die allgemeine Preisentwicklung gebunden wird.
Es besteht keine Grenze für Indexmieterhöhungen. Eine Erhöhung ist also nicht gekappt oder durch sonstige Regelungen in Ihrer Höhe gedeckelt.
Was spricht gegen eine Indexmiete?
Aus Sicht des Vermieters ist unbedingt zu beachten, dass die Miete durch die Kopplung mit dem Verbraucherpreisindex auch absinken kann!
Das war zwar in der Vergangenheit nicht der Fall, kann aber für die Zukunft natürlich auch nicht ausgeschlossen werden.
Auch Eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen ist nur eingeschränkt möglich, § 557b Abs. 2 S. 2 BGB.
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Wie wird eine Indexmiete erhöht?
Die Mieterhöhung (oder -absenkung) findet nicht automatisch statt. Geregelt ist auch, dass die Miete jeweils ein Jahr unverändert bleiben muss, also eine Erhöhung nur jährlich erfolgen kann, § 557b Abs. 2 S. 1 BGB.
Es ist eine Erklärung des Vermieters in Textform erforderlich, § 557b Abs. 3 S. 1 BGB.
Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen, § 557b Abs. 3 Satz 3 BGB.
Besonderheiten
In der Regel kann bei der eigentlichen Mieterhöhung immer auf das aktuelle Basisjahr des VPI Bezug genommen werden, auch bei Festlegung eines Basisjahres in der vertraglichen Vereinbarung. Dies gilt zumindest dann, wenn die bis vor 1991 zurück gerechnet werden muss.
Berechnungsschwierigkeiten treten allerdings dann auf, wenn ein “Punktwert” anstelle des üblichen “Prozentwerts” maßgeblich sein soll. Dann muss nämlich eine sogenannte Umbasierung stattfinden, die praktisch nur schwer durchzuführen ist.
Was sagt die Rechtsprechung?
Der Bundesgerichtshof hat sich mit Urteil vom 26.05.2021 (Az. VIII ZR 42/20) ausführlich zur Frage der wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete geäußert und hierbei eher vermieterfreundlich entschieden. Er führt beispielsweise aus:
Dies zu Grunde gelegt bedarf es einer Angabe des Basisjahrs zur Berechnung der Mietänderung jedenfalls bei einer Indexmietvereinbarung wie der vorliegenden, bei welcher die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft ist, nicht.
und
Der Angabe des Beginns dieser Wartefrist bedarf es ausweislich des Wortlauts von § 557b Abs. 1 BGB zur wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete nicht.
Der Bundesgerichtshof hatte bereits in seiner Entscheidung vom 22.11.2017 (Az. VIII ZR 291/16) festgestellt, dass durch den Vermieter nicht zwingend die prozentuale Veränderung mitgeteilt werden muss, die sich aus dem mitgeteilten Indexdaten ergibt.
Vorlage Indexmieterhöhung Download
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