Mieter stirbt – Was nun? Rechte und Pflichten des Vermieters (inkl. Kündigungsmuster)!

Stirbt ein Mieter, der allein im Mietverhältnis stand, stehen Vermieter oft vor dringenden Fragen: Wer ist jetzt mein Vertragspartner? Kann ich kündigen? Und wie schnell muss ich handeln?

Das Mietrecht gibt hierauf klare Antworten. Im folgenden Artikel schauen wir uns an, was nach dem Tod eines Einzelmieters rechtlich passiert, welche Handlungsoptionen Vermieter haben und worauf sie bei der Kündigung achten müssen.

Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn der Einzelmieter stirbt?

Verstirbt ein Mieter, der als einzige Person im Mietvertrag stand, tritt zunächst das gesetzliche Eintrittsrecht naher Angehöriger in den Vordergrund: Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder oder andere Haushaltsangehörige können nach §§ 563, 563a BGB in das Mietverhältnis eintreten oder es fortsetzen, sofern sie zum Zeitpunkt des Todes mit dem Mieter in der Wohnung gelebt haben.

Sind solche Personen nicht vorhanden oder treten sie nicht in das Mietverhältnis ein, greift § 564 BGB: Das Mietverhältnis wird dann mit den Erben fortgesetzt.

Wer sind die Erben und wie ermittelt der Vermieter sie?

Ist unklar, wer Erbe ist – weil keine Angehörigen bekannt sind, das Erbe ausgeschlagen wurde oder mehrere potenzielle Erben in Betracht kommen – kann das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger bestellen (§ 1960 BGB). Dieser vertritt den unbekannten oder noch nicht festgestellten Erben und ist dann der richtige Ansprechpartner für den Vermieter.

Als Vermieter sollten Sie in solchen Fällen aktiv das zuständige Nachlassgericht kontaktieren. Der Vermieter hat als Gläubiger ein berechtigtes Interesse an der Klärung der Erbfolge.

Das Sonderkündigungsrecht nach § 564 BGB: Fristen und Voraussetzungen

Sobald feststeht, dass weder Eintrittsberechtigte nach § 563 BGB vorhanden sind noch eine Fortsetzung nach § 563a BGB erfolgt, haben sowohl der Vermieter als auch die Erben ein außerordentliches Sonderkündigungsrecht. Das bedeutet: Sowohl der Erbe als auch der Vermieter können innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des verstorbenen Mieters mit einer Frist von drei Monaten kündigen, ohne dass ein berechtigtes Interesse an der Kündigung vorliegen muss.

Die entscheidenden Eckpunkte:

• Kündigungsfrist: Die Kündigung muss innerhalb von einem Monat nach Kenntniserlangung erklärt werden. Gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter sowohl vom Tod des Mieters als auch davon Kenntnis erlangt hat, dass kein Eintritt in das Mietverhältnis stattgefunden hat.
• Kündigungstermin: Es gilt die gesetzliche Frist von drei Monaten gemäß § 573d Abs. 2 S. 1 BGB, d.h. spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Die mietvertragliche Verlängerung der Kündigungsfrist nach § 573c Abs. 1 S. 2 BGB (gestaffelt nach Mietdauer bis zu 9 Monate) gilt hier ausdrücklich nicht. Die kurze Drei-Monats-Frist bleibt unabhängig von der Mietdauer.
• Kein berechtigtes Interesse erforderlich: Im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung muss der Vermieter kein berechtigtes Interesse (wie Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung) nachweisen.

Monatsfrist – wann beginnt sie zu laufen?

Die Monatsfrist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Vermieter beide Voraussetzungen kennt:

1. den Tod des Mieters und
2. dass kein Eintritt in das Mietverhältnis erfolgt ist

Kennt der Vermieter zunächst nur den Todesfall, aber nicht die Erbverhältnisse oder ob Eintrittsberechtigte vorhanden sind, beginnt die Monatsfrist noch nicht. Vermieter sollten deshalb aktiv nachforschen, etwa durch Kontaktaufnahme mit Angehörigen, dem Nachlassgericht oder durch Einholung eines Erbscheins.

Formelle Anforderungen an die Kündigung

Die Kündigung muss zwingend schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB). Eine E-Mail oder mündliche Erklärung genügt nicht.

Das Kündigungsschreiben muss an alle Erben gerichtet werden. Sind mehrere Erben vorhanden (Erbengemeinschaft), sind diese grundsätzlich gemeinschaftliche Vertragspartner. In der Praxis empfiehlt sich die Adressierung an die Erbengemeinschaft, hilfsweise an alle bekannten Erben namentlich.

Formal ist die Angabe eines besonderen Kündigungsgrundes bei diesem Sonderkündigungsrecht nicht erforderlich. Gleichwohl empfiehlt es sich, den Grund (Tod des Mieters, § 564 BGB) im Schreiben zu benennen, schon um Rückfragen zu vermeiden und die Kündigung transparent zu machen.

Den Erben steht ein Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel (§ 574 BGB) zu, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eine unzumutbare Härte darstellen würde. Dies kommt in der Praxis selten vor, ist aber rechtlich möglich. Ein weiterer Grund, den Sachverhalt im Schreiben kurz darzustellen.

Zustellung der Kündigung – so gehen Sie auf Nummer sicher

Da der Zugang der Kündigung beim Empfänger nachgewiesen werden muss, empfiehlt sich der Versand per Einwurf-Einschreiben. Dieses Verfahren ermöglicht den Nachweis des Einwurfs in den Briefkasten, ohne dass eine Unterschrift des Empfängers erforderlich ist.

Alternativ kann die Kündigung persönlich übergeben werden, in diesem Fall sollte sich der Vermieter den Erhalt schriftlich quittieren lassen.

Ein einfaches Einschreiben (mit Rückschein) ist dagegen problematisch, da es bei Nichtannahme als nicht zugegangen gilt.

Lesetipps:

Gilt das Sonderkündigungsrecht auch bei Gewerberaum?

Ja. Für das gewerbliche Mietrecht enthält § 580 BGB eine inhaltlich weitgehend deckungsgleiche Regelung. Auch hier kann der Vermieter bei Tod des Einzelmieters außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern keine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit Erben vereinbart wird.

Sonderfall: Tod eines Mieters in der Wohngemeinschaft

Stirbt ein Mieter in einer Wohngemeinschaft, in der mehrere Personen gemeinsam Mieter sind, gilt eine andere Regel: Nach § 563a BGB wird das Mietverhältnis in diesem Fall mit den verbleibenden Mitmietern fortgesetzt. Das Erbrecht wird insoweit verdrängt, die Erben des verstorbenen Mieters treten nicht in den Mietvertrag ein. Die verbleibenden Mieter haften fortan allein gegenüber dem Vermieter.

Das Sonderkündigungsrecht nach § 564 BGB greift in dieser Konstellation daher nicht.

Haftung für Mietschulden und Altverbindlichkeiten

Der Tod des Mieters beendet nicht automatisch offene Forderungen des Vermieters. Nach § 563b BGB haften Eintrittsberechtigte (also eingetretene Angehörige) und Erben gesamtschuldnerisch für alle Verbindlichkeiten, die vor dem Tod des Mieters entstanden sind, z.B. rückständige Miete, Betriebskostennachzahlungen oder Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache.

Im Innenverhältnis zwischen Eintrittsberechtigten und Erben gilt: Der Erbe haftet allein, sofern keine andere Regelung getroffen wurde. Für den Vermieter als Gläubiger ist das zunächst ohne Bedeutung, er kann sich an jeden der Gesamtschuldner wenden.

Mietsicherheit: Kann der Vermieter eine neue Kaution verlangen?

Hat der verstorbene Mieter eine Mietsicherheit (Kaution) geleistet, geht diese als Teil des Nachlasses auf die Erben über und steht dem Vermieter weiterhin als Sicherheit zur Verfügung.

Besonderheit bei Eintrittsberechtigten: Hat der verstorbene Mieter keine Mietsicherheit geleistet, kann der Vermieter von den eintrittsberechtigten Personen gemäß § 563b Abs. 3 BGB nachträglich eine Mietsicherheit in der gesetzlich zulässigen Höhe verlangen.

Was passiert mit Nebenverträgen (Garage, Stellplatz, Hausmeisterdienste)?

Neben dem eigentlichen Mietvertrag bestehen häufig weitere Vereinbarungen: etwa über einen Garagenstellplatz, einen Kellerraum oder andere Nebenleistungen. Diese Verträge gehen grundsätzlich ebenfalls auf die Erben über, sofern sie rechtlich mit dem Mietvertrag verbunden sind.

Sind Nebenverträge dagegen rechtlich selbstständig (z.B. ein separater Garagenmietvertrag), gelten für sie die jeweils eigenen Kündigungs- und Eintrittsregeln. Die Erben können solche Verträge übernehmen oder (bei entsprechender Kündigungsmöglichkeit) separat beenden. Vermieter sollten im Einzelfall prüfen, welche Nebenverträge bestehen und wie diese rechtlich einzuordnen sind.

Häufige Fehler, die Vermieter vermeiden sollten

• Fristversäumnis: Die Monatsfrist ist eine Ausschlussfrist. Wird sie versäumt, erlischt das Sonderkündigungsrecht und der Vermieter ist an das Mietverhältnis mit den Erben gebunden. Eine ordentliche Kündigung ist dann nur noch unter den allgemeinen Voraussetzungen (berechtigtes Interesse) möglich.
• Kündigung nur an einen Miterben: Bei einer Erbengemeinschaft muss die Kündigung gegenüber allen Erben erklärt werden. Eine Kündigung nur gegenüber einem Miterben ist unwirksam.
• Keine Klärung der Erbrechtslage: Ohne Kenntnis, wer Erbe ist, kann keine wirksame Kündigung ausgesprochen werden. Im Zweifel sollte das Nachlassgericht kontaktiert oder ein Erbschein angefordert werden.
• Altforderungen nicht geltend machen: Offene Mietschulden verjähren. Vermieter sollten ausstehende Forderungen gegenüber dem Nachlass frühzeitig anmelden.
• Nebenverträge vergessen: Prüfen Sie, ob neben dem Mietvertrag weitere selbstständige Vereinbarungen bestehen, die gesondert behandelt werden müssen.

Checkliste – 6 Schritte für Vermieter nach dem Tod des Mieters

1. Tod des Mieters bestätigen und prüfen, ob Eintrittsberechtigte (§ 563 BGB) in der Wohnung lebten.
2. Erben oder Nachlasspfleger ermitteln: ggf. Kontakt zum Nachlassgericht aufnehmen.
3. Offene Forderungen schriftlich geltend machen gegenüber dem Erben oder Nachlasspfleger.
4. Kautionssituation prüfen: ggf. Mietsicherheit nach § 563b Abs. 3 BGB einfordern.
5. Sonderkündigung fristgerecht erklären: schriftlich, innerhalb eines Monats nach vollständiger Kenntniserlangung, mit dreimonatiger Kündigungsfrist.
6. Nebenverträge prüfen: Garage, Stellplatz o.ä. gesondert klären.

Das Wichtigste für Vermieter auf einen Blick