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Das Leben in einer Wohngemeinschaft ist heutzutage keineswegs unüblich. Sowohl Mieter und Vermieter stehen bei einer Wohngemeinschaft allerdings häufig vor der Frage der richtigen Vertragsgestaltung. Welche Möglichkeiten es gibt, klären wir im folgenden Artikel.
Inhalt
Was ist eine Wohngemeinschaft?
Eine „Wohngemeinschaft“ (kurz auch oft „WG“ genannt) ist die ohne die inneren Bindungen einer Lebensgemeinschaft auskommende, sich selbst verwaltende Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft mehrerer Personen. Diese Konstellation trifft beispielsweise oft bei in einer Gemeinschaft lebenden Studenten oder Senioren zu.
Ab wie vielen Personen liegt eine Wohngemeinschaft vor?
Eine Mindestgröße für eine Wohngemeinschaft besteht nicht, so dass auch zwei Personen eine Wohngemeinschaft bilden können.
Für die Abgrenzung zu anderen Wohnformen wie etwa zur nichtehelichen Lebensgemeinschaft ist nach überwiegender Ansicht maßgebend, ob ein Gesamtentwurf langfristiger Lebensgemeinschaft unter Ausschluss Dritter zugrunde liegt. Im Einzelfall kann die Grenze schwierig zu ziehen sein.
Wohngemeinschaft: Vertragsverhältnis
In Deutschland existieren keine besonderen Regelungen für Wohngemeinschaften. Es gelten also die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften und Gestaltungsmöglichkeiten.
Wohngemeinschaft: Mietvertrag mit der Gemeinschaft
Der Bundesgerichtshof hat bereits vor einiger Zeit entschieden, dass die Mitglieder einer Wohngemeinschaft, die gemeinsam eine Wohnung angemietet haben und unter einem bestimmten Namen nach außen auftreten, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bzw. GbR (§§ 705ff BGB) bilden, die Träger von Rechten und Pflichten ist.
In diesem Fall kann der Mietvertrag mit der Gemeinschaft geschlossen werden. Ein Wechsel der Mitglieder ist dann nicht von der Zustimmung des Vermieters abhängig, weil rein formal kein Mieterwechsel stattfindet.
Allerdings kann ein Zustimmungsvorbehalt des Vermieters vereinbart werden. Ist dies der Fall, liegt in der Zustimmung zum Mieterwechsel jedoch ein Verzicht auf eine Nachhaftung. Anderenfalls kann ein ausscheidendes Mitglied der Wohngemeinschaft für die nach seinem Ausscheiden fälligen Mietforderungen in Anspruch genommen werden, ebenso wie das eintretende Mitglied für Altforderungen haftet.
Wohngemeinschaft: Mietvertrag mit Mietern gemeinschaftlich
Diese Variante, in der der Mietvertrag mit mehreren natürlichen Personen geschlossen wird, die gemeinschaftlich handeln, sollte vom Vermieter eher vermieden werden.
Ist auf Mieterseite eine Personenmehrheit vorhanden, ist fraglich, ob der Vermieter einem Mieterwechsel zustimmen muss. Darüber hinaus müssen Erklärungen des Vermieters in der Regel allen Mietern einzeln zugehen, was sich als praktisch schwierig erweisen kann.
Wohngemeinschaft: Separate Mietverträge oder Einzelvertrag mit Untervermietung
Der Mietvertrag kann auch so ausgestaltet werden, dass entweder die einzelnen Mitglieder separate Mietverträge erhalten oder nur ein Mitglied Partei des Mietvertrages wird.
Dann gilt, dass die Räume nur von denjenigen Personen genutzt werden dürfen, die entweder Mieter sind oder denen nach dem Mietvertrag die Benutzung gestattet ist.
Bei separaten Mietverträgen stellt sich die Frage des Mieterwechsels nicht. Soweit an ein Gründungsmitglied vermietet wurde und die Bewohner ausgewechselt werden sollen, ist es sinnvoll, vermieterseits einzuwilligen, dass jeweils eine Berechtigung zum Abschluss einer bestimmten Zahl von Untermietverträgen besteht.
WG: Welche Vertragsgestaltung ist die Richtige?
Welche Vertragsgestaltung gewählt wird, ist im Rahmen der Vertragsfreiheit den Parteien überlassen.
Der Vermieter jedenfalls kennt von Anfang das Interesse der Mieterseite, die Zahl der Mieter gleich hoch zu halten, damit die Miete gemeinsam aufgebracht werden kann. Ist seine Zustimmung erforderlich, kann der Vermieter diese daher nur eingeschränkt verweigern, etwa wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund vorliegt.
Wird nur eine Person auf der Mieterseite Partei des Mietvertrages – also die Gemeinschaft als GbR oder ein Mieter als Hauptmieter – ist zu beachten, dass auch nur diese eine Person dem Vermieter gegenüber verantwortlich ist und ihr alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag zukommen.
Verhalten der Mieter untereinander
Ist das zwischenmenschliche Verhalten der Mieter untereinander (Diebstahl, Betreten von Räumlichkeiten, usw.) belastet, ist der Vermieter grundsätzlich nur mittelbar betroffen, beispielsweise durch einen so ausgelösten Mieterwechsel.
Betrifft eine interne Absprache innerhalb der Wohngemeinschaft zur Aufgabenverteilung eine vom Vermieter aufgestellte Hausordnung, kann er auch direkt zum Handeln gezwungen sein. Das gilt auch für den Fall der Vereinbarung separater Mietverträge mit den einzelnen Mietern, dann kann nämlich ein Mietmangel vorliegen, den der Vermieter beispielsweise mit einer Abmahnung beheben muss.
Vorlage: Mietvertrag für Wohngemeinschaft
Nutzen Sie unsere Vorlage eines Mietvertrags für eine Wohngemeinschaft. Mit unserem Formular können alle genannten Vertragsgestaltungen abgedeckt werden.
Die Datei enthält außerdem Hinweise zur Rechtslage und Datenschutzinformationen für den Mieter.
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- Vermietertipp: Sie sind sich unsicher, welche Vertragsgestaltung für Sie die Richtige ist? Kontaktieren Sie unsere Mietrechtsexperten, die Ihnen beratend zur Seite stehen – als Mitglied im Vermieterverein e.V. ist die telefonische Beratung für Sie kostenfrei (hier Mitglied werden).