Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren nach Modernisierung: Überschreiten der Kostengrenze von 10.000 EUR

Wenn sich die Kosten je Wohnung auf nicht mehr als € 10.000 belaufen, kann das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB gewählt werden.

Vorteile des vereinfachten Verfahrens für den Vermieter

Erhaltungsmaßnahmen werden unabhängig davon, ob sie tatsächlich durch die Modernisierung entfallen sind, mit 30 Prozent der Modernisierungskosten pauschal in Abzug gebracht. Die Höhe des Abzugs wird im normalen Verfahren von der Mieterseite gerne beanstandet.

In der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme muss auf das vereinfachten Verfahren hingewiesen werden. Der Mieter kann sich dann nicht auf das Vorliegen eines wirtschaftlichen Härtefalls gem. § 559 Abs. 4 BGB berufen.

Nachteile des vereinfachten Verfahrens für den Vermieter

Von den Modernisierungskosten sind Mieterhöhungen nach Modernisierungen, die in den letzten 5 Jahren vor dem aktuellen Mieterhöhungsverlangen geltend gemacht worden sind, abzuziehen, § 559c Abs. 2 BGB.

Es existiert grundsätzlich eine Sperrfrist von 5 Jahren für Modernisierungsmieterhöhung im normalen Verfahren, § 559c Abs. 4 BGB.

Kosten höher als 10.000 EUR

Wenn die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen anders als ursprünglich angekündigt die Grenze von 10.000,- EUR überschreiten, können Sie als Vermieter alternativ wie folgt vorgehen:

(1)
Entweder Sie legen der Mieterhöhung nur die ursprünglich angekündigten 10.000,- EUR zu Grunde und verzichten auf den Mehrbetrag.

Das entspricht auch dem Wortlaut des Gesetzes. § 559c Abs. 1 BGB spricht von den „geltend gemachten“ Kosten und nicht von den tatsächlich angefallenen.

(2)
Sie wechseln zum gewöhnlichen Modernisierungsmieterhöhungsverfahren mit diesen Rechtsfolgen:

Wenn Sie von der Erleichterung des § 559c Abs. 5 Ziff. 2 BGB Gebrauch gemacht, also keine Angaben zu den voraussichtlichen zukünftigen Betriebskosten  gemacht haben, schuldet der Mieter die erhöhte Miete sechs Monate später.

Wenn Sie von der Erleichterung keinen Gebrauch gemacht haben, können Sie in das normale Mieterhöhungsverfahren wechseln. Übersteigt die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte allerdings um mehr als 10 %, schuldet der Mieter die erhöhte Miete sechs Monate später.