Möchten Sie als Vermieter von Wohnraum Ihrem Mieter kündigen, benötigen Sie einen Kündigungsgrund. In Betracht kommen hierfür beispielsweise Vertragspflichtverletzungen des Mieters oder der Eigenbedarf des Vermieters.
Dieser Artikel beschäftigt sich mit der sich anschließenden und in der Praxis ebenfalls sehr wichtigen Frage, welche formalen Anforderungen die Kündigungserklärung erfüllen muss.
Inhalt
Formale Anforderungen der Kündigungserklärung
Nachgewiesen werden muss im Streitfall
- der Zugang der Kündigung überhaupt sowie
- der Zeitpunkt der Kündigung, da die Kündigung die entsprechende Frist bis zu Beendigung des Mieterverhältnisses in Gang setzt
Schriftform als formale Anforderung der Kündigungserklärung
Die Kündigung eines Wohnraummietvertrages muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB), und zwar von allen Vermietern (ggf. in wirksamer und ggf. nachgewiesener Stellvertretung) gegenüber allen Mietern.
Für den vorerwähnten Fall der sog. Vermietermehrheit hat das Landgericht Heidelberg mit Urteil vom 09.06.2000 (Az. 5 S 22/00) beispielsweise ausgeführt: “Die Kündigung des Kl. zu 2 vom 24. 9. 1999 ist formell unwirksam. Denn sie wurde lediglich von einem der zwei Vermieter abgegeben. Bei Personenmehrheiten auf der Mieter- oder Vermieterseite müssen jedoch grundsätzlich alle Personen der jeweiligen Seite das Mietverhältnis betreffende Willenserklärungen, wie beispielsweise Kündigungen oder Mieterhöhungserklärungen abgeben (Sternel, MietR, 3. Aufl., I Rdnr. 9). Eine in einer derartigen Situation nur von einer Person abgegebene Erklärung ist unwirksam. ”
Die Schriftform nach § 126 BGB verlangt die eigenhändige Unterschrift. Fax, Kopie, E-Mail oder Nachrichten über Messenger-Dienste wie Whatsapp, iMessage, usw. sind daher nicht ausreichend.
Nach § 126 Abs. 3 BGB kann die Schriftform durch die elektronische Form ersetzt werden. Diese Form ist von Bedeutung, wenn die Kündigungserklärung durch ein elektronisches Dokument, etwa per E-Mail, übermittelt werden soll.
Der Kündigende muss der Erklärung seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen (§ 126 a Abs. 1 BGB).
Allerdings ist eine dergestalt übermittelte Erklärung nur wirksam, wenn der Empfänger damit einverstanden ist. In der Praxis spielt diese Variante noch kaum eine Rolle.
Wenn die Kündigung durch eine bevollmächtigte Person erklärt werden soll, sollte zum Ausdruck kommen, dass im Namen und in Vollmacht des Vermieters gehandelt wird. Es sollte eine Originalvollmacht beigefügt werden, um eine Zurückweisung nach § 174 BGB zu vermeiden.
Zustellung der Kündigungserklärung
In einem Räumungsrechtsstreit müssen Sie bei Bestreiten des Mieters den Zugang der Kündigung gegenüber allen Mietern beweisen.
Die Kündigung wird gemäß § 130 Abs. 1 BGB erst dann wirksam, wenn sie dem Mieter als Empfänger zugeht. Nach ständiger Rechtsprechung ist der Zugang erfolgt, wenn sie so in den Bereich des Mieters gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen.
Beim Einlegen in den Briefkasten erwartet die Rechtsprechung, dass dieser einmal werktäglich kontrolliert wird.
Zustellmethoden der Kündigungserklärung
Die einfachste, aber auch mit einer gewissen Unsicherheit behaftete Form ist ein Einwurf-Einschreiben. Das Ob und Wann der Zustellung wird damit dokumentiert, es erfolgt aber kein Nachweis des Inhaltes. Allerdings ist in der Regel ein sogenannter Anscheinsbeweis gegeben, wenn der Briefkasteneinwurf ordnungsgemäß dokumentiert worden ist (Ellenberger, Palandt BGB, 80. Auflage 2021, § 130 BGB, Rdnr. 21)
Der Vorteil zum Übergabe-Einschreiben ist aber, dass die Zustellung unabhängig von einer An- oder Abwesenheit des Mieters erfolgt. Dieser gilt auch zum Rückschein-Einschreiben, das über das Übergabe-Einschreiben hinaus zu einer an den Vermieter zurückgesandten Original-Unterschrift des Empfängers führt.
Problematisch sind Übergabe- und Rückschein-Einschreiben aber dann, wenn der Mieter nicht angetroffen wird. Dann wird lediglich eine Benachrichtigung im Briefkasten hinterlassen.
Der Bundesgerichtshof verneint den Zugang der Kündigung im Falle des Nichtabholens des Einschreibens durch den Mieter. Es sollte daher eher das Einwurf-Einschreiben gewählt werden.
Sicherer wäre es, wenn Sie mittels Zeugen und Dokumentation die Kündigung selbst oder durch einen Boten zustellen, persönlich oder in den Briefkasten. Dies kann jede Person Ihres Vertrauens sein, die allerdings nicht Mietvertragspartei sein darf und die den Inhalt des Schreibens kennt.
Sehr sicher wäre, wenn Sie sich den Erhalt auf einer Kopie der Kündigung von allen Mietern mit Datum und Unterschrift bestätigen lassen.
Im Übrigen bliebe dann als sichere Zustellmethode die mittels Gerichtsvollzieher durch persönlichen Zustellauftrag nach § 132 Abs. 1 BGB i.V.m. §§ 191 ff., 166 ff. ZPO.
Gemäß § 170 ZPO händigt der Gerichtsvollzieher das Original dem Empfänger aus und fertigt über diese Übergabe ein Protokoll an, aus dem sich Ort, Datum und Uhrzeit ergeben. Der Erklärende erhält dann das Zustellungsprotokoll, verbunden mit der beglaubigten Kopie der zugestellten Erklärung.
Übrigens ist eine Kündigungsbestätigung lediglich eine Gepflogenheit und kann daher rechtlich nicht verlangt werden. Für die Wirksamkeit einer Kündigung kommt es nicht auf eine Bestätigung der jeweils anderen Seite an.
Zustellung einer Kündigung bei unbekanntem Aufenthaltsort des Mieters
Wie ist dem Mieter eine Kündigung zu erklären, wenn sein Aufenthaltsort unbekannt ist, die Wohnung also beispielsweise nicht mehr bewohnt oder vollständig untervermietet ist? Oft befindet sich dann auch kein Name und/oder Briefkasten mehr an der Mietsache.
Es ist dennoch zu empfehlen, eine Kündigung an die Adresse der Mietsache zu richten, ggf. durch Anbringen an oder Durchschieben unter der Tür. Nach Amtsgericht Tiergarten, Entscheidung vom 09.03.1992 (Az. 5 C 356/91), kann eine Willenserklärung dem Mieter auch dann zugehen, wenn sie an die im Vertrag angegebene Anschrift gerichtet ist, der Mieter aber inzwischen seinen Wohnsitz an einem unbekannten Ort begründet hat. Eine solcher Zugang kann auch aus Treu und Glauben nach § 242 BGB abgeleitet werden, wenn der Mieter den Zugang bewusst vereitelt oder nach vorangegangener Korrespondenz plötzlich keinen Empfang mehr ermöglicht (in diesem Sinn: Bundesgerichtshof, Urteil vom 03.11.1976, Az. VIII ZR 140/75).
Der Vermieter kann eine Auskunft beim Einwohnermeldeamt einholen und sein berechtigtes Interesse an der Mitteilung der aktuellen Meldeadresse mit dem unbekannten Aufenthaltsorts des Mieters geltend machen. Liegt eine sich von der Mietsache unterscheidende Meldeadresse vor, sollte die Kündigung auch hierhin erklärt werden.
Als letzte Möglichkeit kommt eine öffentliche Zustellung nach § 132 Abs. 2 BGB in Betracht. Hierfür muss der Vermieter aber zuvor alle geeigneten und zumutbaren Nachforschungen über den Aufenthaltsort des Mieters angestellt haben. In der Regel reicht hierzu die erfolglose Anfrage beim Einwohnermeldeamt aus, im Einzelfall kann jedoch auch darüber hinausgehender Aufwand erforderlich sein (zum Beispiel Nachfragen bei bekannten Vertrauenspersonen), dies wird nicht einheitlich beurteilt.
Kann die Mietpartei eine Kündigung zurückweisen?
Die Zurückweisung einer Kündigung ist im Mietrecht gesetzlich nicht vorgesehen, und daher mietrechtlich zunächst unbeachtlich.
Gegen eine aus Sicht des Mieters unberechtigte Kündigung kann der Mieter allerdings Klage erheben. Das setzt prozessual ein Rechtschutzbedürfnis voraus, welches u.a. dann gegeben ist, wenn der Vermieter seine Kündigung weiterverfolgt, oder sich auf eine entsprechende Aufforderung hin nicht entsprechend erklärt.
Davon zu unterscheiden ist die Widerspruchsmöglichkeit wegen Härte gründen gemäß §§ 574 ff. BGB.
Inhalt der Kündigungserklärung eines Mietverhältnisses
Inhaltlich muss die Vermieterkündigung eines Wohnraummietverhältnisses grundsätzlich begründet werden (§§ 573 Abs. 3; 569 Abs. 4 BGB), und sollte schon (bei einer ordentlichen Kündigung) den Hinweis auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs enthalten (§ 568 Abs. 2 BGB, §§ 574 ff. BGB). Eine Erläuterung zu den formalen Anforderungen an das Begründungserfordernis finden Sie hier.
Ratsam ist zudem, dass jede Kündigung bereits den ausformulierten Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung nach Ende des Mietverhältnisses enthält (§ 545 BGB). Anderenfalls kann sich ein Mietverhältnis kraft Gesetzes (545 BGB) auf unbestimmte Zeit verlängern, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.
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