WEG-Verwalter: Beschluss über bauliche Veränderung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29.05.2020 (Az. V ZR 141/19) eine noch ungeklärte Rechtsfrage für die Vorschrift des § 22 Abs. 1 Abs. 1 WEG zugunsten von Verwaltern geklärt. Nach dieser Entscheidung gilt: Verwalter müssen die Wohnungseigentümer zwar belehren, wer dem Beschluss zustimmen muss und was gilt, wenn Zustimmungen fehlen. Setzen sich die  Wohnungseigentümer aber über diese Belehrungen hinweg oder liegt ein nicht offensichtlicher Rechtsirrtum vor, trifft den Verwalter kein Verschulden.

Nur einfache Mehrheit für Beschluss über bauliche Veränderung

Die Wohnungseigentümer hatten im konkreten Fall einer Teileigentümerin erlaubt, den Umbau ihres Einkaufszentrums vornehmen zu dürfen. Der Eigentümer, der durch diesen Beschluss bzw. die Umbaumaßnahmen einen erheblichen Nachteil erleidet, ist gegen diesen Beschluss mit durch übereinstimmende Erledigungserklärung beendete Anfechtungsklage erfolgreich vorgegangen. Mit dem jetzt entschiedenen Verfahren hat dieser betroffene Eigentümer allerdings erfolglos versucht, vom Verwalter die ihm für die Anfechtungsklage entstandenen Kosten als Schadensersatz zurück zu verlangen. Als Begründung wurde angeführt, der Verwalter hätte den Beschluss nicht verkünden dürfen. Der Bundesgerichtshof sieht allerdings keine Verletzung von Pflichten aus dem Verwaltervertag.

Zwar sei der der auf die Umbaumaßnahme bezogene Beschluss, mit dem die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums genehmigt wurde, rechtswidrig. Gemäß § 22 Abs. 1 WEG könnten bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimme, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt würden.

Beschluss ist wirksam, aber anfechtbar

Der Beschluss könne jedoch gemäß § 21 Abs. 3 WEG auch mit einfacher Mehrheit gefasst werden.  Daneben müsse gemäß § 22 Abs. 1 WEG aber die Zustimmung derjenigen Eigentümer vorliegen, dessen Rechte über das in § 14 Abs. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt würden. Werde ein solcher Genehmigungsbeschluss trotz fehlender Zustimmung verkündet, sei er zwar nicht nichtig, aber er könne in einem Beschlussanfechtungsverfahren für ungültig erklärt werden.

Die Verkündung des Beschlussergebnisses durch den Verwalter habe konstituierende und inhaltsfixierende Bedeutung. Es handele sich also um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Beschlusses.

Verwalter durfte Beschluss verkünden, hat aber im Vorfeld Pflichten

Streitig war allerdings bisher die Frage, ob der Versammlungsleiter einen positiven Beschluss über eine bauliche Veränderung verkünden darf, wenn zwar  die einfache Stimmenmehrheit erreicht sei, aber die erforderliche Zustimmung einzelner nachteilig betroffener Wohnungseigentümer fehle. Das hat der Bundesgerichtshof bejaht.

Auch vor der Abstimmung über eine Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG müsse der Verwalter die Eigentümerversammlung nicht nur allgemein, sondern konkret darüber informieren, ob aus seiner Sicht einzelne Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen müssen; auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko müsse er hinweisen.

Kläre der Verwalter die Eigentümerversammlung vor einer Beschlussfassung gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht in gebotener Weise über ein bestehendes Zustimmungserfordernis auf, handele er im Sinne von § 280 Abs. 1 BGB pflichtwidrig; einen Rechtsirrtum habe er aber nur dann zu vertreten, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch ist.

Verwalter ist kein Aufsichtsorgan der Eigentümer

Die interne Willensbildung sei Sache der Wohnungseigentümer. Sie seien verantwortlich für den Inhalt des gefassten Beschlusses und dürften das Risiko der Anfechtung bewusst eingehen. Hierfür könne es auch nachvollziehbare Gründe geben, insbesondere dann, wenn einzelne Wohnungseigentümer, deren Zustimmung erforderlich sei, zu der Eigentümerversammlung nicht erscheinen würden.

Der Versammlungsleiter sei nicht Aufsichtsorgan der Wohnungseigentümer. Er müsse die erfolgte Abstimmung respektieren und dürfe sich über die mehrheitliche Willensbildung auch dann nicht hinwegsetzen, wenn deren Ergebnis ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche.

Sei er jedoch der Auffassung, dass die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer fehle, und habe er deshalb Bedenken gegen die Verkündung eines auf eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Beschlusses, für den sich eine einfache Mehrheit ausgesprochen hat, so sei er nicht dazu berechtigt, ohne weiteres einen Negativbeschluss zu verkünden.

Vielmehr könne er, statt das Zustandekommen des Beschlusses zu verkünden, eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen. Es sei dann Sache der Wohnungseigentümer, darüber zu entscheiden, ob sie den Verwalter in Bestätigung der vorangegangenen Willensbildung anweisen, einen positiven Beschluss zu verkünden, oder ob sie wegen des Anfechtungsrisikos die Anweisung erteilen, von der Verkündung Abstand zu nehmen. Der Versammlungsleiter müsse der Weisung im einen wie im anderen Fall nachkommen.

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