Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.03.2025 (Az. I ZR 32/34) zum sog. Halbteilungsgrundsatz Stellung genommen.
Die Regelung des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB legt den Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklercourtage fest, wenn Käufer und Verkäufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses sich zur Zahlung verpflichten.
Inhalt
Maklervertrag unwirksam
Im konkreten Fall unterzeichneten beiden Seiten einen entsprechenden Maklervertrag über ein Einfamilienhaus nebst Anbau mit Büro und Garage.
Allerdings wurde die klagende Maklerin auf der Verkäuferseite nur von der Ehefrau des Eigentümers beauftragt und die Provision unterschied sich der Höhe nach von der Provision der Käufer.
Der Bundesgerichtshof kommt zu dem Ergebnis, dass der Maklervertrag gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam sei.
Auf Verkäuferseite habe sich die Maklerin der Höhe nach eine andere Provision versprechen lassen, diesen Umstand wolle das Gesetz verhindern.
Einfamilienhaus
Es handele sich bei dem verkauften Gebäude auch um ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB.
Das Objekt diene nämlich in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts. Diese Vorstellung habe auch der Gesetzgeber gehabt.
In der Gesetzesbegründung sei ausgeführt, die in § 656c BGB getroffene Regelung diene dazu, natürliche Personen beim Kauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden.
Eine untergeordnete gewerbliche Nutzung, die sich im vorliegenden Fall auf etwa 1/5 belaufe, sei unschädlich. Dies ergebe sich auch daraus, dass das Vorhandensein einer weiteren Wohnung wie etwa einer Einliegerwohnung vom Gesetzgeber als unbeachtlich angesehen worden sei.
Für die Einordnung als Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB sei der für den Makler erkennbare Erwerbszweck maßgeblich.
Maklervertrag durch Ehefrau vereinbart
Es treffe zwar zu, dass § 656c Abs. 1 BGB lediglich den Fall des Abschlusses eines Maklervertrags zwischen dem Makler einerseits und andererseits jeweils den Parteien des Hauptvertrags regele, nicht jedoch den Abschluss des Maklervertrags mit einem Dritten anstelle einer Partei des Hauptvertrags.
Allerdings würden die Interessenlage und die gesetzgeberische Interessenbewertung auf die Konstellation im streitgegenständlichen Fall ebenfalls zutreffen.
Der Zweck der Vorschrift, Verbraucher davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt würden, sei gleichfalls berührt.
Der Gesetzgeber habe diesen Fall schlicht übersehen, so dass eine entsprechende Anwendung der Vorschrift stattfindet.
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