Nach Urteil des Landgerichts Berlin vom 07.12.2023 (Az. 67 S 20/23) ist eine vom Gericht angeordnete Vertragsfortsetzung auf unbestimmte Zeit dem Vermieter grundsätzlich nur dann zumutbar, wenn die vom Mieter entrichtete Miete der marktüblichen Neuvermietungsmiete entspricht.
Liegt die bisherige Vertragsmiete darunter und ist für den Mieter die Entrichtung einer marktüblichen Miete sozialverträglich, hat das Gericht neben der unbestimmten Fortsetzung des Mietverhältnisses eine entsprechende Erhöhung der Miete auszusprechen.
Die Entscheidung behandelt eher einen Ausnahmefall, bei dem nach Eigenbedarfskündigung aufgrund Widerspruchs wegen sozialer Härte das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (also unbefristet) fortgesetzt werden muss.
Maßgeblich ist die Vorschrift des § 574a Abs. 1, Abs. 2 BGB, nach der der Mieter nach Widerspruch nur die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu geänderten Vertragsbedingungen verlangen kann, wenn dem Vermieter nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen.
Die bislang vom Beklagten entrichtete Miete liegt deutlich unter der üblichen Marktmiete. Für den Vermieter angemessen sind im Falle der gerichtlich angeordneten Vertragsfortsetzung aber grundsätzlich nur solche Bedingungen, wie sie bei vergleichbaren Mietverhältnissen in der Gemeinde üblich sind (vgl. BGH, Urt. v. 26. Oktober 2022, a.a.O., Tz. 61; LG Hagen, Urt. v. 17. September 1990 – 10 S 418/89, WuM 1991, 103, Tz. 19; LG Köln Urt. v. 11. November 2021 – 1 S 124/20, BeckRS 2021, 58856 Tz 15; Hartmann, a.a.O., § 574a Rz. 14).
Abzustellen ist dabei auf die vom Gericht erforderlichenfalls zu schätzende ortsübliche Neuvermietungsmiete, sofern diese für den Mieter noch sozialverträglich ist. Die Kappungsgrenze und die sonstigen Formalien der ohnehin nur für die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblichen §§ 558 ff. BGB sind dabei unbeachtlich (vgl. Hartmann, a.a.O. Tz. 15).
Davon ausgehend hat die Kammer den Nettokaltmietzins in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang gemäß §§ 574a Abs. 2 Satz 1 BGB, 308a Abs. 1 Satz 1 ZPO für die Zukunft auf eine marktübliche Höhe angepasst.
Die nicht unerhebliche Anhebung des Mietzinses wird für den Beklagten unter Zugrundelegung des von ihm behaupteten Nettoeinkommens mit Einschränkungen in seiner bisherigen Lebensführung verbunden sein. Diese sind jedoch zumutbar und von ihm hinzunehmen, zumal auch der Kläger durch die unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht nur fortdauernde wirtschaftliche Nachteile, sondern ebenfalls eine Beschränkung seiner Lebensführung hinzunehmen hat.Landgericht Berlin, Urteil vom 07.12.2023, Az. 67 S 20/23
BGH-Urteile im Mietrecht
Kennen Sie schon unsere BGH-Urteilsübersicht zum Mietrecht? Aktuelle Mietrechtsurteile des BGH für Sie zusammengefasst. Eine besondere Kennzeichnung ermöglicht einen schnellen Überblick dahingehend, ob die jeweilige BGH-Entscheidung eher vermieterfreundlich ausfällt.