Das Mietverhältnis ist beendet, der Mieter hat die Wohnung verlassen – doch die Räume stehen noch voller Möbel oder anderer Gegenstände. Für viele Vermieter ist das eine ärgerliche und oft auch wirtschaftlich belastende Situation. Was ist nun zu tun? Welche Rechte und Pflichten bestehen? Und wie kann man die Wohnung möglichst zügig wieder nutzen oder neu vermieten? Im folgenden Blogartikel schauen wir uns an, welche Möglichkeiten Sie als Vermieter nun haben.
Inhalt
1. Rückgabepflicht des Mieters
Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses vollständig zurückzugeben, also zu räumen und dem Vermieter den Besitz zu verschaffen. Die bloße Aufgabe der Wohnung durch Auszug reicht nicht, solange noch Gegenstände des Mieters in der Wohnung verbleiben. Der Vermieter kann die vollständige Rückgabe verlangen und hat Anspruch darauf, dass die Wohnung leer und besenrein übergeben wird.
2. Verbot der „kalten Räumung“
Auch wenn es verständlich erscheint: Als Vermieter dürfen Sie die Wohnung nicht eigenmächtig betreten, räumen oder gar das Schloss austauschen, solange der Mieter (bzw. dessen Sachen) noch in der Wohnung sind. Ein solches Vorgehen wäre eine verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) und kann zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen – selbst dann, wenn das Mietverhältnis beendet ist und der Mieter kein Recht zum Besitz mehr hat. Die zwangsweise Durchsetzung des Rückgabeanspruchs ist ausschließlich den staatlichen Vollstreckungsorganen vorbehalten.
3. Der richtige Weg: Räumungsklage und Zwangsvollstreckung
Will der Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung nicht räumen oder sind noch Gegenstände vorhanden, müssen Sie zunächst eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben.
Erst nach Erhalt eines vollstreckbaren Räumungstitels kann der Gerichtsvollzieher die Wohnung zwangsweise räumen lassen (§ 885 ZPO). Dabei werden die Sachen des Mieters gesichert und verwahrt oder – falls sie nicht abgeholt werden – verwertet oder entsorgt.
- Lesetipp: Räumungsklage – Ablauf & Voraussetzungen
4. Nutzungsentschädigung und Schadensersatz
Für die Zeit, in der der Mieter die Wohnung nach Mietende nicht zurückgibt, können Sie eine Nutzungsentschädigung verlangen (§ 546a BGB). Diese entspricht mindestens der bisherigen Miete oder der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Darüber hinaus können Sie als Vermieter weitere Schäden geltend machen, etwa entgangene Mieteinnahmen durch verzögerte Neuvermietung.
5. Umgang mit zurückgelassenen Gegenständen
Bleiben Möbel oder andere Sachen des Mieters in der Wohnung, darf der Vermieter diese nicht einfach entsorgen. Sie sind verpflichtet, die Gegenstände zu sichern und zu verwahren, bis der Mieter sie abholt oder die Verwertung im Rahmen der Zwangsvollstreckung erfolgt. Eine eigenmächtige Entsorgung kann zu Schadensersatzpflichten führen.
6. Ausnahmen: Besitzaufgabe durch den Mieter
Nur wenn eindeutig ist, dass der Mieter den Besitz an der Wohnung und an den zurückgelassenen Sachen vollständig aufgegeben hat (z.B. durch ausdrückliche Erklärung oder Entfernung aller persönlichen Gegenstände), darf der Vermieter die Wohnung wieder in Besitz nehmen.
Praxistipps
- Keine eigenmächtige Räumung oder Entsorgung!
- Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen, wenn der Mieter nicht freiwillig räumt.
- Nutzungsentschädigung und ggf. Schadensersatzansprüche prüfen und geltend machen.
- Zurückgelassene Gegenstände sichern und verwahren, nicht einfach entsorgen.
- In besonderen Fällen kann es sinnvoll sein, dem Mieter einen finanziellen Anreiz für eine schnelle Räumung zu bieten („Auszugsprämie“) – dies ist rechtlich zulässig und kann Zeit und Nerven sparen.
Die rechtliche Lage ist eindeutig: Der Vermieter muss den Rechtsweg beschreiten, um die Wohnung zurückzuerhalten. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich die frühzeitige Information über die rechtlichen Möglichkeiten und Pflichten.
- Vermietertipp: Sie wünschen sich rechtliche Unterstützung im Vermieteralltag? Kontaktieren Sie unsere Mietrechtsexperten, die Ihnen beratend zur Seite stehen – als Mitglied im Vermieterverein e.V. ist die telefonische Beratung für Sie kostenfrei (hier Mitglied werden).