Die Rückgabe der Wohnungsschlüssel ist nach dem Auszug eines Mieters entscheidend für die ordnungsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses. Doch was passiert, wenn der Mieter die Schlüssel zurückhält oder nicht übergibt? Für Vermieter ist dies nicht nur ärgerlich, sondern hat auch rechtliche Konsequenzen und eröffnet bestimmte Handlungsmöglichkeiten.
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Rechtslage: Die Schlüssel gehören zur Mietsache
Gemäß § 546 BGB ist der Mieter verpflichtet, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache zurückzugeben – dazu gehören ausdrücklich auch sämtliche Schlüssel, die ihm während der Mietzeit ausgehändigt wurden. Die Rückgabe der Schlüssel ist Voraussetzung dafür, dass der Vermieter wieder die tatsächliche Sachherrschaft über die Wohnung erlangt und diese beispielsweise neu vermieten oder betreten kann.
Bleiben die Schlüssel beim Mieter, gilt die Wohnung als nicht vollständig zurückgegeben. Der Mieter bleibt im Besitz der Wohnung und erfüllt seine Rückgabepflicht nicht.
Was darf der Vermieter nicht tun?
Auch wenn die Situation eindeutig erscheint, dürfen Sie als Vermieter nicht eigenmächtig handeln. Denn das eigenmächtige Betreten der Wohnung, das Auswechseln des Schlosses oder das Ausräumen der Wohnung stellen verbotene Eigenmacht und unerlaubte Selbsthilfe dar (§§ 858, 229 BGB) und können zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen.
Die zwangsweise Durchsetzung des Herausgabeanspruchs ist ausschließlich den staatlichen Vollstreckungsorganen vorbehalten. Selbst wenn Sie als Vermieter sich im Mietvertrag ein Selbsthilferecht hat einräumen lassen, bleibt dieses unwirksam.
Was kann der Vermieter tun?
Sie haben verschiedene rechtliche Möglichkeiten, um die Schlüssel zurückzuerhalten:
- Aufforderung zur Rückgabe:
Zunächst sollten Sie den Mieter schriftlich zur Rückgabe der Schlüssel auffordern und eine angemessene Frist setzen. - Herausgabeanspruch geltend machen:
Sie können den zivilrechtlichen Herausgabeanspruch gemäß § 985 BGB geltend machen und die Schlüssel vom Mieter verlangen. - Räumungsklage:
Gibt der Mieter die Schlüssel weiterhin nicht zurück, kann der Vermieter Räumungsklage erheben. Die Rückgabepflicht umfasst die Schlüssel, ohne deren Rückgabe bleibt die Wohnung im Besitz des Mieters und der Vermieter muss den Rechtsweg beschreiten. - Entschädigung verlangen:
Für die Dauer der Vorenthaltung können Sie als Vermieter nach § 546a BGB eine Entschädigung verlangen, die entweder der vereinbarten Miete oder der ortsüblichen Miete für vergleichbare Objekte entspricht. Darüber hinausgehende Schäden können ebenfalls geltend gemacht werden. - Auszugsprämie als wirtschaftliche Lösung:
In der Praxis kann es sinnvoll sein, dem Mieter einen Anreiz für die Rückgabe der Schlüssel zu bieten, etwa durch eine Auszugsprämie. Dies ist zwar wirtschaftlich nicht optimal, kann aber eine schnelle Neuvermietung ermöglichen und psychische Belastungen durch einen Rechtsstreit vermeiden.
Wann gilt die Rückgabe als erfolgt?
Die Rückgabe der Schlüssel muss grundsätzlich an den Vermieter oder eine von ihm bevollmächtigte Person erfolgen. Die Übergabe an einen Hauswart oder Hausmeister ist nur dann ausreichend, wenn dieser ausdrücklich zur Entgegennahme der Schlüssel beauftragt wurde.
Ein bloßer Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters kann unter Umständen als Rückgabe gelten, wenn der Vermieter dadurch die Sachherrschaft über die Wohnung erlangt und Kenntnis von der Besitzaufgabe hat.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Sie als Vermieter bei nicht erfolgter Schlüsselrückgabe besonnen und rechtlich korrekt vorgehen sollten:
- Fordern Sie den Mieter zur Rückgabe auf und setzen Sie eine Frist.
- Herausgabeanspruch und ggf. Räumungsklage.
- Verlangen Sie eine Entschädigung für die Vorenthaltung.
- Vermeiden Sie eigenmächtige Maßnahmen.
So sichern Sie Ihre Rechte und vermeiden rechtliche Nachteile. Bei komplexen Fällen empfiehlt sich die genaue Prüfung der Umstände, etwa wer zur Entgegennahme der Schlüssel berechtigt ist oder wie die Rückgabe dokumentiert werden kann.
Häufige Fragen und Antworten
1. Muss der Mieter alle Schlüssel zurückgeben, auch nachgemachte oder zusätzliche?
Ja, der Mieter muss sämtliche Schlüssel, einschließlich selbstbeschaffter Zusatzschlüssel, an den Vermieter herausgeben. Verbleiben Schlüssel beim Mieter, spricht dies gegen eine vollständige Besitzaufgabe und die Rückgabepflicht ist nicht erfüllt.
2. Was kann ich tun, wenn der Mieter die Schlüssel nicht zurückgibt?
Der Vermieter sollte den Mieter schriftlich zur Rückgabe auffordern und eine Frist setzen. Erfolgt keine Rückgabe, kann der Vermieter auf Herausgabe klagen und ggf. Räumungsklage erheben.
3. Habe ich Anspruch auf eine Entschädigung, solange der Mieter die Schlüssel nicht zurückgibt?
Ja, für die Dauer der Vorenthaltung kann der Vermieter gemäß § 546a BGB eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Miete verlangen. Darüber hinausgehende Schäden können ebenfalls geltend gemacht werden.
4. Darf ich das Schloss eigenmächtig austauschen?
Nein, der Vermieter darf das Schloss nicht eigenmächtig austauschen. Eigenmächtige Maßnahmen sind unzulässig und können zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen.
5. Was ist, wenn der Mieter einen Schlüssel verloren hat?
Hat der Mieter einen Schlüssel verloren oder beschädigt, ist er dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig (§§ 280, 241 Abs. 2 BGB). Der Vermieter kann die Kosten für Ersatzschlüssel und ggf. für den Austausch der Schließanlage verlangen, wenn dies aus Sicherheitsgründen erforderlich ist.
6. Gilt die Rückgabe auch, wenn der Mieter die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters einwirft?
Das Einwerfen der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters kann als Rückgabe gelten, wenn der Vermieter dadurch die Sachherrschaft über die Wohnung erlangt und Kenntnis von der Besitzaufgabe hat.
7. Was ist, wenn der Mieter nicht auffindbar ist?
Ist der Mieter nicht auffindbar, kann der Vermieter auf Herausgabe klagen und die Zwangsvollstreckung betreiben. Die Rückgabe der Schlüssel ist Voraussetzung für die vollständige Rückgabe der Mietsache.
8. Muss ich die Schlüssel jederzeit entgegennehmen?
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Schlüssel „auf Zuruf“ entgegenzunehmen. Ein offizieller Übergabetermin kann vereinbart werden. Lehnt der Vermieter die Annahme ohne sachlichen Grund ab, kann Annahmeverzug eintreten.
9. Wer trägt die Beweislast für die Rückgabe der Schlüssel?
Der Mieter muss beweisen, dass er die Schlüssel zurückgegeben hat. Im Streitfall empfiehlt sich daher eine schriftliche Bestätigung oder ein Zeuge bei der Übergabe.
- Vermietertipp: Sie haben Fragen zum Thema “Besichtigungsrecht des Vermieters”? Dann kontaktieren Sie unsere Mietrechtsexperten, die Ihnen beratend zur Seite stehen – als Mitglied im Vermieterverein e.V. ist die telefonische Beratung für Sie kostenfrei (hier Mitglied werden).