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Abzug von Instandhaltung bei Modernisierung

Abzug von Instandhaltung bei Modernisierung

Rechtsprechung Mietrecht

In dem vom Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17.06.2020 (Az. VIII ZR 81/19) entschiedenen Fall hatten die Vermieter nach vorheriger Ankündigung umfassende bauliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Nach dem Abschluss der Arbeiten erklärten die Vermieter gegenüber der Mieterin eine Modernisierungsmieterhöhung, gegen die sich die Mieterin klageweise wendet.

Alte Bauteile, bei denen Instandsetzung noch nicht erforderlich ist

Der Bundesgerichtshof gibt der Mieterin teilweise Recht. Hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahmen für den Austausch der etwa 60 Jahre alten Bauteile (Haus- und Wohnungseingangstüren, Treppenhausfenster, Briefkastenanlage) könnten die aufgewendeten Kosten nicht ungekürzt auf die Mieterin umgelegt werden. Vielmehr müsse ein Instandhaltungsanteil abgezogen werden.

Erfülle eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sogenannte modernisierende Instandsetzung), habe der Vermieter dem Grunde nach zwar Anspruch auf eine Mieterhöhung. Bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten sei aber nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen.

Einsparung späterer Instandhaltungskosten

Dies gelte auch für den hier vorliegenden Fall, dass nicht nur bereits erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, sondern auch bei der hier gegebenen modernisierenden Erneuerung von Bauteilen, die bereits über einen erheblichen Zeitraum ihrer insgesamten Nutzungsdauer genutzt worden sind, so dass der Vermieter durch die Modernisierung in erheblichem Umfang (fiktive) Instandhaltungskosten spart.

Nach dem Regelungszweck, den der Gesetzgeber mit den Vorschriften über die Modernisierung verfolgt, verbiete es sich, in Fallgestaltungen, die – wie hier – durch die Ersetzung schon länger genutzter Bauteile durch solche von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort gekennzeichnet seien, die gesamten für diese Maßnahme aufgewendeten Kosten ungekürzt auf den Mieter umzulegen.

Die Pflicht zur Instandhaltung liegt gesetzlich beim Vermieter

Denn Sinn der Modernisierungsvorschriften sei es gerade nicht, dem Vermieter auch die Umlage von Instandhaltungskosten auf den Mieter zu ermöglichen; vielmehr sollen Verbesserungen der Mietsache dadurch gefördert werden, dass für den Vermieter durch die Möglichkeit der Umlage der darauf entfallenden Kosten auf den Mieter ein Anreiz zur Vornahme dieser Maßnahmen gesetzt wird, und die Interessen des Mieters dadurch gewahrt werden, dass er spiegelbildlich von einer Erhöhung des Gebrauchswerts profitiert.

Schätzung möglich

Die Höhe der abzuziehenden Kosten seien regelmäßig durch eine Schätzung vorzunehmen, die sich an der üblichen Lebensdauer und dem bereits eingetretenen Abnutzungsgrad orientiere.

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