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Mietpreisbremse in Baden-Württemberg ab 04.06.2020 – 89 Städte und Gemeinden betroffen

Mietpreisbremse in Baden-Württemberg ab 04.06.2020 – 89 Städte und Gemeinden betroffen

Die Landesregierung von Baden-Württemberg hat am 26.05.2020 eine neue Mietpreisbremse beschlossen. Die damalige Landesregierung hatte die Begründung zur Vorgängerregelung bei deren Erlass im November 2015 nicht veröffentlicht. Dieser Formfehler führte dazu, dass das Landgericht Stuttgart die Verordnung im Nachhinein für unwirksam erklärte. Allerdings entfaltete diese Entscheidung nur im konkreten Fall Wirkung, so dass die Verordnung aus dem Jahr 2015 formal noch anwendbar war.

Neue Mietpreisbremse in Baden-Württemberg beschlossen

Die sog. Mietpreisbremse bedeutet bei Wiedervermietungen das Verbot der Erhöhung der Wohnraummiete um mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Der räumliche Geltungsbereich wird jeweils durch die Länder festgelegt.

Die neue Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg [Update 05.06.2020: Den vollständigen Text der Verordnung finden Sie hier im Gesetzesblatt des Landes] soll heute, am 02.06.2020, im Gesetzesblatt verkündet werden und gilt dann ab dem 04.06.2020 [Update 03.06.2020: Heute bestätigt durch das zuständige Landesministerium]. Sie enthält nun 89 Städte und Gemeinden (ca. 36 Prozent der Bevölkerung) mit der Folge, dass dort die Neuvertragsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal zehn Prozent übersteigen darf.

Wir verzeichnen seit Jahren deutlich steigende Mietpreise – vor allem in den Groß- und Universitätsstädten und deren Umland, aber auch in vielen anderen Kommunen. Ganz besonders betrifft das die Neuvertragsmieten und genau dort setzt die Mietpreisbremse an. Sie soll künftig in weit mehr Städten und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten für Linderung sorgen. Mit unserer neuen Mietpreisbremse wollen wir Mieterhaushalte entlasten und so der Gefahr entgegenwirken, dass Gering- und Normalverdiener aus den Innenstädten verdrängt werden.

– Wohnungsbauministerin
Dr. Nicole Hoffmeister-Kraut

Die Landesregierung ist nach § 556d Abs. 2 BGB zum Erlass der Verordnung ermächtigt.

556d BGB sieht vor, dass die Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt eingeführt werden kann. Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

§ 556d Abs. 2 BGB ermächtigt die Landesregierungen, solche Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Nur in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet wird die Mietobergrenze also wirksam.

Die Begründung der Verordnung erkennt immerhin das Problem derjenigen Vermieter, denen in der örtlichen Gemeinde kein Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zur Verfügung steht:

Aufgeworfen wurde die Frage, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Grundlage für die Anwendung der Mietpreisbegrenzungsverordnung in Städten und Gemeinden, die in die Gebietskulisse aufgenommen wurden, aber in denen kein (qualifizierter) Mietspiegel vorliegt, überhaupt zumutbar ist. … Steht kein örtlicher Mietspiegel zur Verfügung, kann der Vermieter Schwierigkeiten bekommen, die zulässige Miete zu ermitteln. … Entscheidend für die Anwendung der Mietpreisbegrenzungsverordnung ist nicht, ob in der  jeweiligen Stadt oder Gemeinde ein Mietspiegel erstellt wurde, sondern ob ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. … Die Mieterinnen und Mieter in Städten und Gemeinden ohne Mietspiegel sind nicht weniger schutzwürdig als die Mieterinnen und Mieter in Städten und Gemeinden mit Mietspiegel, zumal die Entscheidung über die Erstellung eines Mietspiegels im kommunalen Ermessen liegt.

Die MietBgVO BW tritt nach § 2 Abs. 2 bereits am 31.10.2020 wieder außer Kraft. Damit wird zunächst der Zeitraum aus der bundesgesetzlichen Ermächtigung ausgeschöpft. Die Entscheidung, ob die Geltungsdauer der Mietpreisbegrenzungsverordnung gemäß der nun geltenden bundesrechtlichen Regelung in einem gesonderten Verordnungsverfahren um weitere fünf Jahre bis 2025 verlängert wird, wird zu gegebener Zeit von der Landesregierung getroffen.

Ausnahmen für Vermieter

Die Mietpreisbremse gilt jedoch nicht ausnahmslos. Insbesondere darf der Vermieter, wenn die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete die ansonsten höchstzulässige Miete übersteigt, gemäß § 556e BGB bei Wiedervermietung eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbaren. Nach dem 1. Oktober 2014 errichteter Wohnraum sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sind nach § 556f BGB von der Regulierung der Miethöhe ausgenommen.

Gebietskulisse – Für diese Städte und Gemeinden soll die Mietpreisbremse gelten

Die Landesregierung hat eine sog. „Gebietskulisse“ ermitteln lassen. Für alle dort aufgeführten Städte und Gemeinden gilt die Mietpreisbremse voraussichtlich ab dem 04.06.2020:

Für diese 89 Städte und Gemeinden soll die Mietpreisbremse gelten:

  • Backnang
  • Bad Bellingen
  • Bad Krozingen
  • Badenweiler
  • Balgheim
  • Bietigheim-Bissingen
  • Bodelshausen
  • Breisach am Rhein
  • Bretten
  • Bubsheim
  • Büsingen am Hochrhein
  • Denkendorf
  • Denzlingen
  • Dettingen an der
  • Ditzingen
  • Eichstetten am Kaiserstuhl
  • Eigeltingen
  • Eislingen/Fils
  • Emmendingen
  • Eningen unter Achalm
  • Esslingen am Neckar
  • Ettlingen
  • Fellbach
  • Filderstadt
  • Fischingen
  • Freiburg im Breisgau
  • Friedrichshafen
  • Grenzach-Wyhlen
  • Güglingen
  • Gundelfingen
  • Hartheim am Rhein
  • Heidelberg
  • Heilbronn
  • Heimsheim
  • Kandern
  • Kappel-Grafenhausen
  • Karlsruhe
  • Kehl
  • Kernen im Remstal
  • Kirchheim unter Teck
  • Kirchzarten
  • Konstanz
  • Kornwestheim
  • Lahr/Schwarzwald
  • Lauchringen
  • Leinfelden-Echterdingen
  • Leonberg
  • Lörrach
  • Ludwigsburg
  • Mannheim
  • March
  • Meißenheim
  • Merzhausen
  • Möglingen
  • Müllheim
  • Neckarsulm
  • Neuenburg am Rhein
  • Neuried
  • Nürtingen
  • Offenburg
  • Pliezhausen
  • Radolfzell am Bodensee
  • Reichenau
  • Remseck am Neckar
  • Reutlingen
  • Rheinfelden (Baden)
  • Riegel am Kaiserstuhl
  • Rümmingen
  • Schallbach
  • Schallstadt
  • Sindelfingen
  • Singen (Hohentwiel)
  • St. Blasien
  • Staufen im Breisgau
  • Stuttgart
  • Tübingen
  • Überlingen
  • Ulm
  • Umkirch
  • Waiblingen
  • Waldkirch
  • Wannweil
  • Weil am Rhein
  • Weingarten
  • Weinheim
  • Weinstadt
  • Wendlingen am Neckar
  • Wernau (Neckar)
  • Winnenden

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