Das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. hat mit Urteil vom 11.10.2024 (Az. 2 U 112/22) über einen Sachverhalt entschieden, in dem der Vermieter eines Ladenlokals zum Betrieb eines asiatischen Restaurants die Zahlung rückständiger Mieten forderte, während der Mieter Minderungsansprüche wegen eingeschränkter Nutzbarkeit aufgrund eines Brandschadens geltend machte.
Inhalt
Rechtliche Besonderheiten des Mietvertrages
Der Sachverhalt war dabei durch die folgenden rechtlichen Besonderheiten gekennzeichnet:
Der Mieter war mietvertraglich verpflichtet, die bestehende Einkaufspassage auf eigene Kosten in ein Restaurant umzubauen.
Der Vermieter gewährte dem Mieter hierfür einen erheblichen Mietnachlass über die gesamte Laufzeit und eine anfängliche mietfreie Zeit. Der wirtschaftliche Wert dieses Nachlasses wurde auf ca. 166.200 € beziffert.
Der Mieter übernahm darüber hinaus auch die Verantwortung für Wartung, Instandhaltung und Pflege der von ihm eingebauten Anlagen. Die Haftung des Vermieters für Schäden an Mietersachen wurde mit Ausnahme von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit eingeschränkt. Der Mieterhaftung wurde auch für die von ihm durchgeführten Umbauarbeiten festgelegt.
Schließlich wurde dem Mieter auferlegt, alle notwendigen Versicherungen für Umbau und Betrieb abzuschließen. Der Vermieter schloss eine Gebäudeversicherung ab, deren Kosten auf den Mieter umgelegt wurden.
Weitgehende mietvertragliche Übertragung der Instandsetzung auf den Mieter wirksam
Das Gericht entschied zu Gunsten des Vermieters, der Mieter wurde also zur Zahlung der rückständigen Mieten verurteilt. Obwohl die Tauglichkeit zum Gebrauch als Restaurant aufgehoben war, sei eine Minderung ausgeschlossen.
Entscheidend sei, dass die Brandursache im Verantwortungs- und Gefahrenbereich des Mieters gelegen habe (Elektroinstallation/Geräte hinter der Theke). Nach der Rechtsprechung zur Beweislastverteilung (“Sphärentheorie”) müsse der Mieter in einem solchen Fall beweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten habe, was ihm hier nicht gelungen sei.
Der Mietvertrag habe die Pflicht zur Herstellung und wesentlichen Instandhaltung des Restaurantbetriebs wirksam auf den Mieter übertragen, kompensiert durch einen erheblichen Mietnachlass. Dem Vermieter sei primär die Pflicht für “Dach und Fach” verblieben. Die Beweisaufnahme habe ergeben, dass das Gebäude selbst für den Schaden nicht ursächlich sei.
Das Gericht stellt weiter fest, dass der Vermieter selbst dann, wenn er zur Instandsetzung verpflichtet gewesen wäre, diese nicht habe durchführen können, da der Mieter den Zugang durch das Nichtentfernen seiner beschädigten Einbauten verhindert habe.
BGH-Urteile im Mietrecht
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