Der Bundesgerichtshof stellt mit Urteil vom 12. Juni 2026 (V ZR 68/25) klar, dass der Beschlusszwang für bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich auch für Wohnungseigentümergemeinschaften mit nur zwei Mitgliedern gilt. Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich oder konkludent eine abweichende Regelung vorsieht. Fehlt ein erforderlicher Gestattungsbeschluss, ist eine bauliche Veränderung rechtswidrig und begründet einen Beseitigungsanspruch der Gemeinschaft (§ 1004 Abs. 1 BGB).
Sondernutzungsrecht am Garten berechtigt nicht automatisch zu baulichen Maßnahmen
Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einem Gartenteil berechtigt ohne weitere Regelung nicht zur Errichtung eines größeren Gartenhauses. Bauliche Veränderungen, die über die übliche Nutzung hinausgehen, bedürfen auch bei Sondernutzungsrechten eines Beschlusses der Gemeinschaft.
Erhebliche optische Beeinträchtigung als Versagungsgrund nach § 20 Abs. 3 WEG
Ein Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG besteht nur, wenn keine relevante Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer vorliegt oder deren Einverständnis gegeben ist. Der BGH betont, dass eine erhebliche optische Veränderung des Gesamtgebäudes – wie hier durch den Einbau mehrerer Fenster an der Ostfassade – eine solche Beeinträchtigung darstellen kann. Maßgeblich ist dabei der Gesamteindruck des Gebäudes, nicht nur einzelner Bauteile. Die Beurteilung erfolgt nach der Verkehrsanschauung und unter Abwägung der Interessen aller Eigentümer.
Verdeckung durch Anpflanzung beseitigt Beeinträchtigung nicht
Die Tatsache, dass eine bauliche Veränderung im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung durch eine Anpflanzung verdeckt ist, beseitigt die rechtliche Relevanz der Beeinträchtigung nicht. Eine Bepflanzung ist veränderlich und bietet keinen dauerhaften Schutz. Ein Gestattungsbeschluss hätte aber dauerhafte Wirkung.
Rückverweisung hinsichtlich einzelner Maßnahmen
Hinsichtlich des Austauschs einzelner Fenster an der Nord- und Südfassade sowie der Errichtung eines neuen Gartenhauses beanstandet der BGH die tatrichterliche Würdigung: Es wurde nicht ausreichend geprüft, ob diese Maßnahmen tatsächlich eine erhebliche Beeinträchtigung darstellen. Insoweit wird die Sache zur erneuten Prüfung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
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