Der Bundesgerichtshof stellt im Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25 klar, dass eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Erhaltungsmaßnahmen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, wenn sie zu einer unangemessenen Benachteiligung einzelner Eigentümer führt. Insbesondere ist eine Umstellung von der Verteilung nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen auf das Objektprinzip (Verteilung nach Einheiten) bei unterschiedlich großen Wohnungen problematisch.
Maßstab für die richterliche Kontrolle von Kostenbeschlüssen
Der BGH betont, dass die richterliche Kontrolle solcher Beschlüsse nicht auf eine bloße Willkürprüfung beschränkt ist. Entscheidend ist, ob der neue Verteilungsschlüssel den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und keine ungerechtfertigte Benachteiligung Einzelner bewirkt. Der Begriff der “Willkürkontrolle” wird für das neue Recht aufgegeben. Stattdessen ist eine umfassende Angemessenheitsprüfung vorzunehmen.
Benachteiligung durch das Objektprinzip
Bei erheblichen Größenunterschieden der Einheiten führt die Verteilung nach Einheiten regelmäßig zu einer nicht hinnehmbaren Mehrbelastung der Eigentümer kleinerer Wohnungen. Der Werterhalt und die Gebrauchsvorteile steigen typischerweise mit der Wohnungsgröße, sodass größere Einheiten auch stärker an den Kosten beteiligt werden sollten. Eine Änderung des Schlüssels ist nur dann zulässig, wenn sie dem Gebrauch oder der Gebrauchsmöglichkeit stärker Rechnung trägt oder besondere Umstände vorliegen.
Grenzen der Mehrheitsbeschlüsse und Maßstabskontinuität
Die bloße Tatsache, dass in der Vergangenheit gleichartige Beschlüsse gefasst wurden, rechtfertigt keine fortgesetzte Benachteiligung. Mehrheitsverhältnisse oder die Stimmenverteilung sind für die Prüfung der Angemessenheit unerheblich. Die ordnungsmäßige Verwaltung bietet ausreichenden Schutz gegen majorisierende Beschlüsse.
Das Berufungsgericht muss im weiteren Verfahren prüfen, ob und in welchem Umfang die Kläger durch die beschlossene Kostenverteilung tatsächlich unangemessen benachteiligt werden. Eine Mehrbelastung von rund 55% für die Kläger durch die Umstellung auf das Objektprinzip ist nach Ansicht des BGH nicht hinnehmbar.
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