Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 7/25) klargestellt, dass Wohnungseigentümer bei Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum nicht grundsätzlich verpflichtet sind, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Die bisher verbreitete „Drei-Angebote-Regel“ ist damit nicht mehr verbindlich.
Rechtliche Anforderungen an die Tatsachengrundlage
Der BGH betont, dass die Entscheidung der Wohnungseigentümer auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruhen muss. Vergleichsangebote können eine solche Grundlage sein, sind aber nicht zwingend erforderlich. Entscheidend ist, ob die vorhandenen Informationen – etwa durch ein bewährtes Unternehmen, die Beratung durch Fachleute oder die Dringlichkeit der Maßnahme – aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine sachgerechte Entscheidung ausreichen.
Einzelfallprüfung statt starrer Regeln
Das Gericht lehnt eine schematische Betrachtung ab: Weder das Überschreiten einer bestimmten Bagatellgrenze noch die bloße Anzahl der Angebote ist maßgeblich. Auch bei größeren Maßnahmen kann es genügen, wenn die Eigentümer auf positive Erfahrungen mit einem Anbieter zurückgreifen oder ein Fachmann das Angebot geprüft hat. Die Einholung von Vergleichsangeboten ist nur dann erforderlich, wenn dies im konkreten Fall zur ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig erscheint.
Beschlüsse nur bei objektiv ungeeigneten oder überteuerten Angeboten anfechtbar
Ein Beschluss ist nicht allein deshalb zu beanstanden, weil Vergleichsangebote fehlen. Ein Mangel liegt nur vor, wenn das Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Dies muss der Anfechtungskläger konkret und fristgerecht darlegen und beweisen.
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