Es ist unzulässig, dass Vermieter durch ein selbständiges Beweisverfahren die ortsübliche Vergleichsmerkmale oder einzelne Wohnwertmerkmale feststellen lassen.
Was ist das selbständige Beweisverfahren? Es dient der Beweissicherung und kann unabhängig von einem Rechtsstreit durchgeführt werden. Es dient dazu, Beweise zu sichern, deren Verlust oder Verschlechterung zu befürchten ist, oder um bestimmte Tatsachen und Umstände durch ein Sachverständigengutachten festzustellen.
Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 15.07.2025 (Az. VIII ZB 69/24) lässt sich die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens allerdings nicht mit dem gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren vereinbaren.
Zwar gelte: Eine Partei kann gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO unter anderem dann die schriftliche Begutachtung durch einen Sachverständigen beantragen, wenn ein Rechtsstreit noch nicht anhängig ist und sie ein rechtliches Interesse daran hat, dass der Zustand oder der Wert einer Sache festgestellt wird. Ein solches rechtliches Interesse ist anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen kann (§ 485 Abs. 2 Satz 2 ZPO).
Mit der Ausgestaltung der §§ 558 ff. BGB habe der Gesetzgeber dem von ihm beabsichtigten angemessenen und gerechten Ausgleich der unterschiedlichen Interessen von Mietern und Vermietern Rechnung getragen. Das selbständige Beweisverfahren stelle dagegen einen abgekoppelten, eigenständigen und vorweggenommenen Teil eines etwa nachfolgenden Hauptsacheprozesses dar.
Könnte der Vermieter bereits vor der Erklärung eines Mieterhöhungsverlangens ein Sachverständigengutachten im selbständigen Beweisverfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder der Wohnwertmerkmale einholen, führte dies regelmäßig dazu, dass die zum Schutz des Mieters in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Fristen und weiteren Anforderungen umgangen würden. Dies gelte Beispielsweise für die Prüfungsfrist betreffend Einwände sowie für das Vorhandensein von Informationen.
Hinzu komme, dass das Gericht nach Beendigung der Beweiserhebung im selbständigen Beweisverfahren auf Antrag ohne mündliche Verhandlung anzuordnen habe, dass der Antragsteller binnen einer zu bestimmenden Frist Klage zu erheben hat, obwohl im Mieterhöhungsverfahren die Klagefrist erst nach der Erklärung des Erhöhungsverlangens und nach dem Ablauf der dem Mieter gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB zu gewährenden Überlegungsfrist laufe.
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