Balkonkraftwerke: Grundsätzlicher Anspruch auf Erlaubnis

Die Versagung der Erlaubnis eines sog. Balkonkraftwerks mit außenliegenden Solarpaneelen durch den Vermieter war nach bisheriger Rechtslage nicht rechtsmissbräuchlich.

Bisherige Rechtslage

In der Regel stellt die Anbringung eines Balkonkraftwerks nämlich eine bauliche Veränderung dar, da hierfür nicht zwingend ein Eingriff in die Bausubstanz erforderlich ist. Der maßgebliche § 554 Abs. 1 BGB sah als privilegierte Maßnahmen bisher nur eine Erlaubnis für Barrierereduzierung, E-Mobilität und Einbruchschutz vor.

Der Vermieter musste  also nur dann ein Balkonkraftwerk erlauben, wenn eine Versagung als rechtsmissbräuchlich erschien, was eine Einzelfallfrage darstellte.

Das Amtsgericht Köln führt mit Urteil vom 26.09.2023 (Az. 222 C 150/23) aus:

„Ein darüber hinausgehender Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung des Aufbaus einer Solaranlage mit an der Außenseite des Balkons angebrachten Solarmodulen besteht aus Sicht des Gerichts jedenfalls nach derzeitiger Sach- und Rechtslage (ein Gesetzentwurf, der den beschleunigten Ausbau von „Balkonkraftwerken“ fördern soll, wird derzeit beraten) nicht. Denn der Eingriff in das äußere Erscheinungsbild eines Mietobjekts durch außenliegende Solarmodule ist unabhängig von der Frage, ob ein rückstandsfreier Rückbau nach Vertragsende überhaupt möglich wäre, gravierend. Ein nicht gesetzlich legitimierter Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters ist angesichts dessen gerade auch unter Berücksichtigung der doch eher bescheidenen Stromausbeute, die sich mit einem handelsüblichen „Balkonkraftwerk“ erzielen lässt, nicht gerechtfertigt.“.

Gesetzliche Änderung

Der Bundestag hat am 04.07.2024 beschlossen, dass die Installation der sog. Steckersolargeräte eine privilegierte Maßnahme nach § 554 Abs. 1 BGB sowie § 20 Abs. 2 WEG darstellen wird. Der Bundesrat hat dieses Gesetz in seiner Sitzung am 27. September 2024 gebilligt. Das Gesetz wurde am 16.10.2024 im Bundesgesetzblatt verkündet und ist am 17.10.2024 in Kraft getreten.

Dem Mieter steht dann grundsätzlich ein Anspruch auf Erlaubnis gegen den Vermieter und dem Eigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Nach § 554 Abs. 1 S. 2 BGB kann die Erlaubnis versagt werden, “wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann.”.

Ergänzt wird diese Entwicklung durch ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek vom 02.12.2025 (Az. 714 C 160/25) gegen eine dortige Wohnungsgenossenschaft. Das Gericht stellte klar, dass allgemeine Bedenken bezüglich Haftungsrisiken oder Optik keine Entfernung einer Solaranlage rechtfertigen und erlaubte zudem explizit den Anschluss an herkömmliche Schukosteckdosen. Im Urteilstext heißt es:

“Nach der Veröffentlichung der neuen DIN VDE V 0126-95 „Steckersolargeräte für Netzparallelbetrieb — Teil 95: Sicherheitsanforderungen und Prüfungen” am 14. November 2025 rechtfertigt schließlich auch der Umstand, dass das streitgegenständliche Balkonkraftwerk über einen Schutzkontaktstecker angeschlossen ist, nicht die Versagung der Erlaubnis. Gemäß der neuen Produktnorm, die am 1. Dezember 2025 in Kraft tritt, ist der Anschluss über einen Schutzkontaktstecker nun auch vom VDE (Verband der Elektrotechnik Elektronik Informationstechnik) grundsätzlich zugelassen. Die Anlage des Beklagten hält die darin normierten Anschlussbedingungen ein. Damit erübrigen sich die Bedenken der Klägerin, die Haftpflichtversicherung könnte aufgrund der fehlenden VDE-Zulassung die Eintrittspflicht verweigern.

Soweit die Klägerin noch auf den immensen Verwaltungsaufwand hinweist, der ihr durch die Überprüfung der Anlagen bzw. deren fachgerechte Installation entstehen würde, wenn zahlreiche Mieter entsprechende Anträge stellten, kann auch ein derartiger (bislang auch nur hypothetischer) Aufwand den nach § 554 Abs. 1 S. 1 BGB grundsätzlich bestehenden Anspruch des Beklagten auf Erlaubniserteilung nicht ausschließen. Dies gilt ebenso für die weiteren von der Klägerin aufgeführten möglichen (Folge-)Probleme (optische Beeinträchtigung durch zu viele Balkonkraftwerke, Beschwerden anderer Mieter wegen Blendwirkung/Verschattung). Würden derartige generelle Bedenken, ohne, dass im konkreten Fall dafür Anhaltspunkte vorliegen, dem Anspruch entgegengehalten werden können, würde 8 554 Abs. 1 S. 1 BGB ins Leere laufen.”

Der Vermieter wird daher insbesondere über das Wo und Wie der Installation auch in Zukunft mitbestimmen können. Hier wird der Vermieter beispielsweise Vorgaben zur Ausrichtung der Solarmodule machen können, um den Nachbarn oder andere Mieter störende Reflexionen auszuschließen. Das Landgericht Frankenthal hat zu diesem Thema mit Urteil vom 12.08.2022 (Az. 9 O 67/21) wie folgt entschieden:

“An der Wesentlichkeit dieser sowohl in zeitlicher wie auch räumlicher Hinsicht erheblichen Beeinträchtigungen ändert es nichts, wenn man zugunsten der Beklagten die gesetzgeberische Wertentscheidung zugunsten der Förderung erneuerbarer Energien im EEG in die Betrachtung des “verständigen Durchschnittsmenschen” mit einbezieht. Zwar hat dieser bei verständiger Betrachtung nicht nur seine Privat-, sondern auch die Allgemeininteressen und damit auch Aspekte des Umweltschutzes im Blick. Allerdings kann dies nicht bedeuten, dass  er  jedwede  von  Photovoltaikanlagen  ausgehenden  Beeinträchtigungen  durch Blendwirkung akzeptiert.”

Allgemein ist auf Seiten des Vermieters zu beachten, dass die bauliche Veränderung keine nachteiligen Auswirkungen auf seine Rechtsbeziehungen zu Dritten hat (z.B. Mietminderungen durch andere Mieter), dass kein baurechtswidriger zustand geschaffen werden darf und dass keine Gefährdungssituation entsteht. Auch das Rückbaurisiko ist zu betrachten, hierfür kann aber eine besondere Kaution geleistet werden, § 554 Abs. 1 S. 3.