Gelegentlich kommt die Frage der Mitglieder des Vermieterverein e.V. auf, ob Mietverhältnisse immer schriftlich vereinbart werden müssen. Ob auch ein mündlicher Mietvertrag wirksam sein kann, klären wir im folgenden Artikel.
Inhalt
Mündlicher Mietvertrag – Wirksam oder nicht?
Mündliche Mietverträge sind insbesondere innerhalb der Familie, zwischen Freunden und Studenten nicht unüblich.
Den Fall kann man sich gut vorstellen: Der Onkel vereinbart mit seiner Nichte mündlich, dass diese in seine Wohnung ziehen darf. Wenig später hat sie ihr Hab und Gut bereits in die Wohnung gebracht und wohnt darin einige Jahre lang. Beim Auszug fängt der Streit um die Schönheitsreparaturen an.
Die Frage nach der Wirksamkeit eines solchen mündlichen Mietvertrags kann kurz und knapp so beantwortet werden:
Auch ein mündlicher Mietvertrag ist wirksam. Es gilt die grundsätzliche zivilrechtliche Formfreiheit.
Voraussetzung für die Wirksamkeit von mündlichen Mietverträgen ist lediglich eine Einigung über
- die Mietparteien,
- die Wohnung,
- den Mietpreis
- und den Mietbeginn.
Es ist jedoch § 550 BGB zu beachten: Wird die Schriftform nicht gewahrt, ist ein zeitlich befristet geschlossener Vertrag nach § 550 S. 1 BGB auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Mündlicher Mietvertrag – Nachteile für den Vermieter
Dem Vermieter bringt die mündliche Vereinbarung jedoch immer Nachteile, da bei fehlender schriftlicher Einigung die sonst abdingbaren gesetzlichen Regelungen Anwendung finden.
Einige Beispiele:
- Ist beispielsweise über die Nebenkosten nicht (nachweisbar) gesprochen worden, gelten sie mit der Mietzahlung als abgegolten.
- Auch die Kaution muss nur gestellt werden, wenn dies vereinbart wurde.
- Als weiteres Beispiel sind die Schönheitsreparaturen zu nennen, die ohne Abwälzung auf den Mieter der Vermieter zu tragen hat.
Zusätzlich zu diesen rechtlichen Nachteilen lässt sich ein mündlicher Mietvertrag praktisch ungleich schwerer nachweisen.
Im Gewerberaummietrecht endet ein zeitlich befristeter Mietvertrag nicht mit Fristablauf, kann aber von beiden Seiten jederzeit mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Mehr dazu hier.
Es sollte daher immer auf die Anwesenheit von möglichst neutralen Zeugen geachtet werden.
Die Empfehlung lautet aber ganz klar, Mietverhältnisse nur schriftlich einzugehen, zumal dann insbesondere auch aktuelle Rechtsprechung für den Verwender berücksichtigt werden kann.
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