Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 2. März 2022 (Az. XII ZR 36/21) über einen Sachverhalt entschieden, bei dem die Hochzeitsfeier in den angemieteten Räumen aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht stattfinden konnte. Die Mieter sind aus diesem Grund vom Vertrag zurückgetreten und verlangten die bereits gezahlte Miete vollständig zurück. Der Bundesgerichtshof verneinte diesen Anspruch jedoch.
Inhalt
Vermieterin bot Alternativtermine an
Die klagenden Mieter, die 2018 standesamtlich geheiratet hatten, mieteten bei der beklagten Vermieterin Räume für eine Anfang Mai 2020 geplante Hochzeitsfeier mit ca. 70 Personen. Im März 2020 bot die Vermieterin unter Angabe von mehreren Alternativterminen an, die Hochzeitsfeier zu verschieben. Die Mieter baten jedoch um Rückzahlung der geleisteten Miete und erklärten gleichzeitig den Rücktritt vom Vertrag.
Keine rechtliche Unmöglichkeit der Vermieterleistung
Kein Mangel der Mietsache, kein Rücktritt
Damit habe auch kein Recht zum Rücktritt nach § 326 Abs. 5 BGB oder zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags nach § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB bestanden.
Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage
Dies bedeute aber nicht, dass die Mieter stets eine Anpassung der Miete verlangen könnten. Die Anwendung der Grundsätze über die Störung der Geschäftsgrundlage führe nur ausnahmsweise zur völligen Beseitigung des Vertragsverhältnisses; in aller Regel sei der Vertrag nach Möglichkeit aufrechtzuerhalten und dabei lediglich die Interessen beider Vertragsparteien zu berücksichtigen . Nur wenn dies nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar sei, könne nach § 313 Abs. 3 BGB der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten oder bei Dauerschuldverhältnissen den Vertrag kündigen.
Hier beschränke sich der Anpassungsanspruch der Mieter auf die angebotene Verlegung der Hochzeitsfeier, weil bereits dadurch eine interessengerechte Verteilung des Pandemierisikos bei einem möglichst geringen Eingriff in die ursprüngliche Regelung hergestellt werden könne. Die Mieter hätten auch keine anderen Gründe dafür vorgetragen, dass die Feier nicht auch zu einem späteren Termin hätte stattfinden können.
Sollten sie inzwischen endgültig auf eine Hochzeitsfeier verzichten wollen, fiele diese Entscheidung allein in ihren Risikobereich und hätte daher auf die vorzunehmende Vertragsanpassung keine Auswirkung. Denn sie beträfe das allgemeine Verwendungsrisiko eines Mieters und stünde nicht mehr in unmittelbarem Zusammenhang mit der pandemiebedingten Störung der Geschäftsgrundlage.
BGH-Urteile im Mietrecht
Kennen Sie schon unsere BGH-Urteilsübersicht zum Mietrecht? Aktuelle Mietrechtsurteile des BGH für Sie zusammengefasst. Eine besondere Kennzeichnung ermöglicht einen schnellen Überblick dahingehend, ob die jeweilige BGH-Entscheidung eher vermieterfreundlich ausfällt.