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Untervermietung und Untermiete – Infos für Vermieter und Mieter

Untervermietung und Untermiete – Infos für Vermieter und Mieter

Untermiete Untervermietung der Wohnung Rechtliches

Weltreise, Auslandssemester, Secondment – es gibt viele gute Gründe, die eigene Wohnung untervermieten zu wollen. Ohne großen Aufwand wird die Wohnung also zur Untervermietung in passende Online-Immobilienportale eingestellt und meist ist ein Abnehmer schnell gefunden. Denn Studenten, Touristen oder Praktikanten sind oft dankbar für die Möglichkeit, auf Zeit in eine (meist) komplett ausgestattete Wohnung einziehen zu können.  

Doch im Rahmen der Untermiete bzw. Untervermietung der Wohnung sind einige wichtige Punkte, auch in rechtlicher Hinsicht, zu beachten, insbesondere muss der Vermieter die Untervermietung des Mietobjekts zunächst erlauben.  

Was bei der Untermiete zu beachten ist und was Vermieter diesbezüglich wissen sollten, klären wir im folgenden Artikel.  

Untermiete – Was ist eine Untervermietung? 

Eine Untermiete liegt vor, wenn der Mieter seine Wohnung ganz oder zum Teil an einen Dritten weitervermietet.  

Bei der Untervermietung sind demnach folgende Personen zu unterschieden:  

  • der Vermieter (der gegebenenfalls auch Eigentümer der Wohnung ist),  
  • der (Haupt-)Mieter und  
  • der Untermieter. 

Im Verhältnis zum Untermieter ist der (Haupt-)Mieter dessen Vermieter.  

Zwischen Untermieter und Vermieter der Wohnung besteht kein vertragliches Verhältnis.   

Untervermietung Mieter ist Vermieter des Untermieters

Untermiete – Erlaubnis des Vermieters erforderlich 

Auch wenn schnell ein Untermieter für die Wohnung gefunden sein mag, so darf dieser nicht einfach ohne Weiteres in die Wohnung einziehen. Denn nach § 540 Abs. 1 S. 1 BGB bedarf die Untervermietung der Erlaubnis des Vermieters.  

Darin heißt es:  

Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.
 

Berechtigtes Interesse des Mieters zur Untervermietung 

Bei der Wohnraummiete hat der Mieter gemäß § 553 BGB Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Erteilung dieser Untermieterlaubnis, wenn er aus einem berechtigten Interesse heraus einen Teil der Wohnung einem Dritten überlassen will. Der Mieter ist zudem verpflichtet, dem Vermieter den potentiellen Untermieter zu benennen. 

An das erforderliche berechtigte Interesse des Mieters an einer Untervermietung sind jedoch keine hohen Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch zur Untervermietung aus wirtschaftlichen oder persönlichen und mit der Rechtsordnung zu vereinbarenden Gründen nachvollziehbar erscheinen lassen.  

Hierzu zählen etwa die Reduzierung der Wohnkosten im Rahmen einer zu gründenden Wohngemeinschaft. Nach überwiegender Ansicht dürfte auch ein humanitäres Interesse ausreichend sein, wie die Aufnahme von Personen aus Kriegsgebieten. Weitere Fälle sind beispielsweise die Verhinderung der Vereinsamung bei einem älteren Mieter und die Senkung des Einbruchsrisikos bei einem häufiger abwesenden Mieter. 

Mietzuschlag durch Vermieter bei Untermiete möglich 

Der Vermieter kann die Erteilung der Erlaubnis einer Untervermietung von einer höheren Miete abhängig machen, da sich das Gebrauchsrecht des Mieters erweitert. Da es sich dabei um eine gegenseitige Vereinbarung handelt, finden die Vorschriften über die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch keine Anwendung.  

Ein Zuschlag ist in bestimmten Fällen allerdings ausgeschlossen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die ursprüngliche Belegungsanzahl der Wohnung durch die Untervermietung wiederhergestellt wird. 

Wie kann der Hauptmieter dem Untermieter kündigen? 

Im Idealfall ist der Bestand des Untermietvertrages im Untermietvertrag an das Bestehen des Hauptmietvertrages geknüpft.  

In Rechtsprechung und Literatur ist nämlich streitig, ob die Kündigung des Vermieters gegenüber dem Hauptmieter auch für den Hauptmieter ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB gegenüber seinem Untermieter zur Kündigung begründet.  

Eine Ausnahme kann nach der Kommentierung nur dann gelten, wenn die Aufrechterhaltung des Hauptmietverhältnisses mit gewichtigen wirtschaftlichen oder sonstigen Nachteilen verbunden wäre. 

Ist dieses durch die Verknüpfung des Bestands von Haupt- und Untermietvertrag bereits vertraglich angelegt, wird man das berechtigte Interesse des Hauptmieters zur Kündigung gegenüber dem Untermieter eher bejahen können.  

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.02.1996 (Az. XII ZR 123/93) ein solches berechtigtes Interesse zumindest für die gewerbliche Untervermietung abgelehnt. Das Landgericht Osnabrück hat dies mit Urteil vom 15.12.1993 (Az. 1 S 161/93) ebenfalls für den umgekehrten Fall abgelehnt, dass es sich bei dem Hauptmietverhältnis um eine gewerbliches handelt.  

Blank differenziert in dem Kommentar von Schmidt-Futterer wie folgt:  

Ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 1 BGB an der Beendigung des Untermietverhältnisses ist dann zu bejahen, wenn der Eigentümer ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Hauptmietverhältnisses geltend machen kann (Fälle des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2, 3 BGB), oder wenn der Untermieter den Anlass für die Beendigung des Hauptmietverhältnisses gegeben hat (Fälle der Hausfriedensstörung und ähnliches). In den übrigen Fällen kann dagegen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Untermietverhältnisses nicht bejaht werden.

Sonstige Kündigungserleichterungen 

Dem Hauptmieter können in bestimmten Fällen allerdings sonstige Kündigungserleichterungen helfen:  

Nach § 549 Abs. 2 Ziffer 2 BGB kann stets ohne berechtigtes Interesse gekündigt werden, wenn es sich um Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung handelt und der Vermieter diesen vertraglich mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat. Die Untervermietung darf aber nicht an eine ganze Familie oder mehrere Personen erfolgen, die dauerhaft einen Haushalt führen wollen.  

Nach § 573a Abs. 2, Abs. 1 BGB kann ebenfalls ohne Begründung bzw. berechtigtes Interesse gekündigt werden, allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist nach der Vorschrift um drei Monate. Es muss sich dann um Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung handeln.  

Wenn der Hauptmietervertrag endet, hat der Vermieter einen Herausgabeanspruch gegen den Untermieter aus § 546 Abs. 2 BGB. Der Untermieter muss dann die Wohnung ebenfalls räumen, hat allerdings gegen den Hauptmieter einen Schadensersatzanspruch, weil dieser seinen Hauptmieterpflichten (Gewährung des Mietgebrauchs) nicht nachkommen kann, wenn der Untermietvertrag mangels wirksamer Kündigung noch läuft. 

Verbotene Zweckentfremdung für Wohnraum

Eine Untervermietung kann auch öffentlich-rechtliche Folgen nach sich ziehen.

Denn wird in einer Stadt oder Gemeinde untervermietet, in der ein gesetzliches Verbot der Zweckentfremdung für Wohnraum gilt, sind öffentlich-rechtliche Voraussetzungen zu beachten. Dies ist beispielsweise in Berlin der Fall.

Der Wohnraum darf dann nur mit Genehmigung der zuständigen Behörde zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden. Eine gewerbliche Weitervermietung wird dann regelmäßig vermutet, wenn wiederholt, entgeltlich und nach Tagen oder Wochen bemessen vermietet wird.

In Städten und Gemeinden mit einem Zweckenfremdungsverbot ist daher zu empfehlen, längerfristig über mehrere Monate im Jahr unterzuvermieten, nach Möglichkeit auch nur einzelne Zimmer, um von vornherein keinen Anlass für die Vermutung einer Zweckentfremdung zu begründen. Anderenfalls muss, insbesondere wenn die häufige und kurzzeitige Vermietung als Ferienwohnung beabsichtigt ist, eine Einwilligung der zuständigen Behörde eingeholt werden.

Untermietvertrag zum Download

Die Untervermietung der Wohnung ist geplant? Dann nutzen Sie den Untermietvertrag des Vermieterverein e.V.

Da ein Untermietvertrag häufig für den vorübergehenden Gebrauch und möbliert zur Anwendung kommt, bieten wir Ihnen zwei Varianten in einer Datei zur Verfügung, so dass die jeweils relevanten Seiten ausgedruckt werden können.

Die Kurzform ist auf eine Bruttomiete sowie auf Vermietung für unbestimmte Zeit oder vorübergehend ggf. mit bestimmter Zeit und sehr einfache rechtliche Handhabung abgestellt. Notwendige Einzelheiten wie Möblierungsregelung, Internetnutzung, Zählerstände etc. sind enthalten.

Die Langform stellt auf jede Art der Überlassung ab, ausgenommen der vorübergehende Gebrauch, und enthält rechtliche Einzelheiten eines Dauermietvertrages.

Mitglieder erhalten den PDF-Datei wie immer zum Vorzugspreis.

Download Muster Untermietvertrag

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