Bei einem Mietverhältnis von kurzer Dauer, also einer Vermietung von Wohnraum über eine relative kurze Dauer, wie z.B. bei der Vermietung von Ferienwohnungen oder der Vermietung eines Hotelzimmers, sind mietrechtlich einige besondere Regelungen zu beachten.
Inhalt
Mietverhältnis von kurzer Dauer – Vertragsarten
Manchmal bietet sich die Vermietung von Wohnraum über eine vergleichsweise recht kurze Zeit an. Als Beispiel sind hier insbesondere die Vermietung einer Ferienwohnung oder aber auch eines Hotelzimmers zu nennen.
Soll Wohnraum nach dem Willen der Vertragsparteien nur für eine relativ kurze Zeit überlassen werden, kommen grundsätzlich zwei Arten von Mietverträgen in Betracht:
- ein qualifizierter Zeitmietvertrag und
- ein Mietvertrag zur Überlassung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch
Mietverhältnis von kurzer Dauer – Der qualifizierte Zeitmietvertrag
Bei einem Mietverhältnis von kurzer Zeit ist zum einen die Vereinbarung eines sogenannten Zeitmietvertrages möglich, der in § 575 BGB geregelt ist. Dabei handelt es sich um einen Mietvertrag auf bestimmte Zeit, weil der Vermieter ein oder mehrere gesetzlich anerkannte Befristungsinteressen hat und diese dem Mieter bei Vertragsschluss bereits mitteilt.
Es ist zulässig, mehrere Befristungsgründe im Mietvertrag anzugeben. Dies beispielsweise dann, wenn der Vermieter die Räume erst nach der Modernisierung selbst nutzen will.
Eine Vereinbarung im Mietvertrag selbst ist zwar nicht erforderlich, aber üblich. Das Mietverhältnis wird durch den feststehenden Endtermin geprägt.
Unsere Mietverträge sehen übrigens die Möglichkeit der Vereinbarung eines qualifizierten Zeitmietvertrages vor, beispielsweise unser Wohnraummietvertrag.
Verträge, Formulare & Merkblätter für Vermieter
Hier erhalten Sie die wichtigsten Standardverträge zur Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen sowie Merkblätter und Skripten.
Als Befristungsinteresse kommen nach § 575 BGB in Betracht:
- Eigennutzung: Der Vermieter will die Räume selbst oder für seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen.
- Baumaßnahmen: Der Vermieter will die Räume modernisieren oder verändern.
- Betriebsbedarf: Die Wohnung soll also einer zur Dienstleistung verpflichteten Person zur Verfügung gestellt werden.
Der Mieter kann bei Zeitmietverträgen ab vier Monaten vor Ablauf der Befristung vom Vermieter die Auskunft innerhalb eines Monats verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht.
Tritt der Grund der Befristung erst später ein, steht dem Mieter ein Anspruch auf die entsprechende Verlängerung des Vertrages zu. Ist das Befristungsinteresse ganz weggefallen, kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.
Hinweis: Liegen die oben genannten Befristungsinteressen nicht vor und wurde der Zeitmietvertrag daher unwirksam vereinbart, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 11.12.2013, Az. VIII ZR 235/12) eine Umdeutung in einen entsprechenden beidseitigen Kündigungsausschluss möglich.
Mietvertrag zur Überlassung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch
Bei einem Mietverhältnis von kurzer Dauer kann aber zum anderen auch ein Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegen.
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Abgrenzung Zeitmietvertrag – Mietvertrag zur Überlassung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch
In Abgrenzung zum Zeitmietvertrag handelt es sich dabei um ein Mietverhältnis, bei dem beide Vertragsparteien davon ausgehen, dass die Mietsache nicht zum ständigen Lebensmittelpunkt des Mieters wird, sondern lediglich auf Grund solcher Anlässe genutzt wird, die ihrer Natur nach von kurzer Dauer sind. Das Landgericht Berlin hat 2021 unter Berufung auf Literatur und Rechtsprechung ausgeführt, “Maßgeblich ist damit nicht nur die kurzzeitige Überlassung, es muss auch eine besondere Zwecksetzung des Gebrauchs gegeben sein, bei der nicht das Wohnen … im Vordergrund steht.” (LG Berlin, Urteil vom 1.09.2021, Az. 65 S 36/21).
Diese kurze Dauer wird in der Regel bei einem Zeitraum von bis zu drei Monaten angenommen, aber auch ein Jahr soll bei entsprechendem Anlass ausnahmsweise noch als kurze Dauer gelten können. So hat das Landgericht Berlin 2019 entschieden, dass die Anmietung für 7 Monate zum Anfertigen einer Promotion oder Masterarbeit über die übliche kurze Dauer hinausgeht, und die im Zweifel restriktive Anwendung des § 549 Abs. 2 BGB betont (LG Berlin, Urteil vom 18.12.2019 – 65 S 101/19).
Dieser Vertragszweck ist nach der Rechtsprechung in der Regel bei der Vermietung von Hotel- oder Pensionszimmern und Ferienwohnungen gegeben, die beispielsweise (keine abschließende Aufzählung):
- für Montagearbeiten,
- einen Geschäftsaufenthalt,
- zur Überbrückung der Fertigstellung eigenen Wohnraums,
- an Besucher,
- während eines Examens,
- während einer Ausstellung,
- für eine Gastprofessur,
- für eine Sportveranstaltung
vermietet werden.
Haben Studenten ihren Lebensmittelpunkt an einem anderen Ort, liegt nur dann vorübergehender Gebrauch vor, wenn sich dieser auf einen Zeitraum von einem Semester beschränkt. Vorübergehende Dauer kann auch ein Jahr übersteigen, da immer auf den Einzelfall abzustellen ist.
Bei vorübergehendem Gebrauch ist Mieter nicht schutzbedürftig
Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen wird, ist der Mieter nicht schutzbedürftig, weil seine Interessen durch eine Beendigung nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Es herrscht dann insoweit Vertragsfreiheit. Der Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch kann also befristet werden.
Dies bedeutet beispielsweise, dass eine Mieterhöhung durch Vereinbarung geregelt oder im Wege der Änderungskündigung durchgesetzt werden kann. Staffel- oder Indexmieten sind ohne die gesetzlichen Beschränkungen möglich.
Der Vermieter kann eine Kündigung weitestgehend frei aussprechen, ohne an die Vorschriften des Kündigungsschutzes gebunden zu sein. Die Schriftform ist allerdings erforderlich.
Dem Mieter steht bei der Umwandlung in Wohnungseigentum kein Vorkaufsrecht zu. Auch finden die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn („Mietpreisbremse“) keine Anwendung.
Für Vermieter ist oft auch wichtig, dass die gesetzliche Kündigungsfrist beidseitig durch entsprechende Vereinbarung verkürzt werden kann.
Unser Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch sieht diese Möglichkeit der Verkürzung der Kündigungsfrist ausdrücklich vor.
Sonderregelungen in Berlin zu beachten
Sofern Wohnraum in Berlin vermietet wird, ist das dortige Zweckentfremdungsverbotsgesetz zu beachten. Grundsätzlich ist eine nach Tagen oder Wochen bemessene Vermietung als Ferienwohnung und im Rahmen einer gewerblichen Zimmervermietung nicht zulässig, um diesen Wohnraum der Bevölkerung nicht zu entziehen. Verträge von kurzer Dauer sind damit aber nicht pauschal ausgeschlossen. Unter Beachtung dieses Verbots kann etwa weiterhin eine Vermietung über Portale wie airbnb stattfinden.
Sonderfall: Zimmervermietung im Wohnraum des Vermieters
Eine besondere gesetzliche Regelung existiert in § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB für den Fall, dass ein oder mehrere Zimmer in der Wohnung oder im Haus des Vermieters vermietet werden (jedoch nicht an eine Familie) und der Vermieter vertraglich zur mindestens überwiegenden Möblierung verpflichtet ist.
Dann gelten ähnliche Regelungen wie für Mietverträge zum vorübergehenden Gebrauch. Mehr zu diesem Thema lesen Sie hier.
- Vermietertipp: Sie möchten Wohnraum nur für eine bestimmte Zeit vermieten und sind sich nicht sicher, welcher Mietvertrag für Sie besser ist? Dann kontaktieren Sie unsere Mietrechtsexperten, die Ihnen beratend zur Seite stehen – als Mitglied im Vermieterverein e.V. ist die telefonische Beratung für Sie kostenfrei (hier Mitglied werden).