Ein häufiger Fall, beispielsweise bei der Vermietung von Zimmern an eine Wohngemeinschaft:
Ein Mieter hat ein oder mehrere Zimmer in einer Wohnung gemietet und ist zur anteiligen Nutzung der Gemeinschaftsflächen berechtigt. Daneben gibt es weitere Mieter, die jeweils eigene Zimmer gemietet haben und die Gemeinschaftsflächen anteilig nutzen. Die einzelnen Mietverträge bestehen jeweils zum Vermieter direkt, es findet daher keine Untervermietung statt.
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Mieterhöhungsverlangen begründet durch Mietspiegel
Der Vermieter möchte die Miete auf Grundlage des örtlichen Mietspiegels erhöhen. Problematisch ist allerdings in der Regel, dass die Mietspiegel nur die Kaltmiete für die gesamte Wohnung, nicht aber für einzelne Zimmer ausweisen.
Kann der Mietspiegel zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete, an die angepasst werden soll, herangezogen werden? Die Rechtsprechung bejaht dies:
“Der Umstand, dass die Wohnung nicht als Gesamtheit, sondern Zimmer für Zimmer an einzelne Nutzer vermietet wird, stellt einen sachlichen Grund für die Nichtanwendung des Mietspiegels und die Einholung eines Sachverständigengutachtens wegen angenommener Zugehörigkeit der Wohnung zu einem besonderen Teilmarkt nicht dar.”
AG Berlin-Mitte- Az.: 16 C 217/22 – Urteil vom 13.10.2023
Die Gesamtwohnung ist also in den Mietspiegel einzuordnen und die ortsübliche Vergleichsmiete pro m² zu ermitteln.
Zimmer und anteilige Fläche an Gemeinschaftsräumen
Die maßgebliche Quadratmeteranzahl für einen Mieter ist dann wie folgt zu bestimmen:
Die Wohnfläche der angemieteten Einzelzimmer zuzüglich des mitgemieteten Anteils an den Gemeinschaftsflächen, wofür die gesamte Gemeinschaftsfläche durch die Anzahl der einzeln vermieteten Zimmer bzw. Mietverträge zu teilen ist:
„Die so ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete von 8,68 Euro/m² ist vorliegend auf eine Wohnfläche von 42 m² anzuwenden. Die Parteien haben zuletzt unstreitig gestellt, dass das Zimmer der Beklagten eine Wohnfläche von 24,56 m² hat. Hinzuzurechnen ist der mitvermietete Anteil an den Gemeinschaftsflächen, wobei die gesamte Gemeinschaftsfläche durch die Anzahl der einzeln vermieteten Zimmer zu teilen ist.“
AG Berlin-Mitte- Az.: 16 C 217/22 – Urteil vom 13.10.2023
Diese Ansicht wird auch von LG Berlin, Urteil vom 12.04.2023 (Az. 66 S 273/22) vertreten.
Das Gericht kommt zu dem Ergebnis, dass die Gemeinschaftsflächen der Wohnung dem Mietgegenstand nur mit dem Anteil zugerechnet werden können, welcher der Anzahl der insgesamt in der Wohnung vorhandenen Zimmer entspricht. Die Hinzurechnung der gesamten Gemeinschaftsfläche, von der lediglich ein Abschlag wegen der Mitbenutzung dieser Flächen durch weitere Zimmermieter vorgesehen ist, sei nicht zulässig.
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