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Mehrwertsteuersenkung – Auswirkung auf Mietverhältnisse

Mehrwertsteuersenkung – Auswirkung auf Mietverhältnisse

Umsatzsteuersenkung Miete Konjunkturpaket

Am 01. Juli 2020 wird der allgemeine Umsatzsteuersatz im Rahmen des Konjunkturpaketes von 19 % auf 16 % abgesenkt. Doch welche Auswirkungen hat die Umsatzsteuersenkung auf Mietverhältnisse? Vermieter und Mieter stellen sich in diesem Zusammenhang insbesondere die Frage, welche Folgen die Umsatzsteuersenkung auf die bestehenden Mietverhältnisse und deren Zahlungspflichten hat.

Diese Hinweise sind sorgfältig recherchiert, ersetzen jedoch keine steuerliche Einzelberatung.

Gilt die Mehrwertsteuersenkung auch für Mietverhältnisse?

Die Umsatzsteuersenkung, die ab dem 1. Juli 2020 bis 31.12.2020 gilt, bewirkt, dass der allgemeine Umsatzsteuersatz von 19 % auf 16 % gesenkt wird. Der ermäßigte Umsatzsteuersatz wird zudem von derzeit 7 % auf 5 % gesenkt.

Dadurch soll die Wirtschaft aufgrund der Auswirkungen der Corona-Krise gestärkt werden. Die Befristung auf ein halbes Jahr sei laut Bundesfinanzministerium nötig, um jetzt schnelle Kaufanreize zu setzen. Das Ziel sei, einen konjunkturellen Impuls zu erreichen. Insbesondere viele Waren und Dienstleistungen werden damit günstiger. Gerade bei großen Beträgen kann daher viel Geld gespart werden.

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Doch gilt die Regelung auch für Mietverhältnisse? Wie genau wirkt sich die Umsatzsteuersenkung auf Mietverhältnisse aus?

Unterscheidung zwischen privaten und gewerblichen Mietverhältnissen

Hinsichtlich der Besteuerung mit der Umsatzsteuer ist bei Mietverhältnissen zwischen Mietverträgen von Privatpersonen (z.B. Mietvertrag über Wohnraum) und gewerblichen Mietverträgen zu unterscheiden. Daneben ist die Unterscheidung zwischen kurz- und langfristigen Mietverträgen zu treffen.

Die Mietkosten für Privatpersonen sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Dies gilt immer dann, wenn der Vermieter nicht auf die Umsatzsteuer optiert hat. Hat der Vermieter auf die Umsatzsteuer optiert, weil er z.B. Bau- oder Sanierungskosten im Vorsteuerabzug verwenden will, muss er im Gegenzug für die Dauer von 10 Jahren auch Umsatzsteuer der Mieten an das Finanzamt abführen.

Wenn, wie im Normallfall für den Wohnraummieter keine Umsatzsteuer anfällt, werden die Mieten durch die Umsatzsteuersenkung zum 01.07.2020 somit auch nicht günstiger.

Wenn auf die Umsatzsteuer optiert wurde, der Mietvertrag das aber nicht ausweist, sondern nur eine Miete ohne Angabe der Umsatzsteuer, bleibt es bei diesem Betrag.

Auch bei Mietverträgen über Gewerberaum, also bei Gewerberaummietverträgen zwischen juristischen Personen auf beiden Seiten, von Firmen und Unternehmen für ihre Gewerberäume, wie z.B. ein Gewerberaummietvertrag für ein Ladengeschäft, kann der Vermieter grundsätzlich unter den Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 UStG zur Umsatzsteuer optieren. Dies bedeutet, dass der Vermieter bei Gewerberaummietverträgen mit dem Mieter eine Nettomiete ohne Umsatzsteuer oder eine Miete mit Umsatzsteuer vereinbaren kann.

Gewerberaummietvertrag und Umsatzsteuersenkung – Bestehende Mietverträge überprüfen

Vermieter eines Gewerbeobjektes sollten ihre bestehenden Gewerberaummietverträge dahingehend überprüfen, ob eine Miete ohne Umsatzsteuer oder eine Miete mit Umsatzsteuer vereinbart ist.

Findet sich im bestehenden Mietvertrag die Regelung, dass zusätzlich zur vereinbarten Miete die Miete „zzgl. jeweils geltender gesetzlicher MwSt.“ (oder ein vergleichbarer Passus) zu zahlen ist, müssen Sie als Vermieter keine weitere Anpassung des Mietvertrages vornehmen.

Im Gewerberaummietvertrag des Vermieterverein e.V. ist eine entsprechende Passage zur jeweils gesetzlich geltenden Umsatzsteuer enthalten. Haben Sie unseren Gewerberaummietvertrag bereits im Einsatz, so müssen Sie keine Anpassung des Mietvertrages vornehmen.

Durch diese Regelung ist gewährleistet, dass insofern automatisch ab dem 01.07.2020 der dann geltende reduzierte Umsatzsteuersatz vereinbart ist. Auch wenn keine Anpassung des Mietvertrages notwendig ist, so sollten Sie dem Mieter aber, wenn möglich eine neue Rechnung ausstellen (s.u.). Ihr Steuerberater sollte hierzu die Hinweise des Bundesfinanzministeriums prüfen, die dies eventuell vereinfachen.

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Verträge, Formulare & Merkblätter für Vermieter

Hier erhalten Sie die wichtigsten Standardverträge zur Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen sowie Merkblätter und Skripten.

Ist in Ihrem Mietervertrag eine solche Regelung nicht enthalten, empfehlen wir die Anpassung an die geltende Rechtslage. Dies wäre zum Beispiel durch einen Nachtrag zum Mietvertrag möglich, der die vertragliche Vereinbarung des reduzierten Umsatzsteuersatzes bis 31.12.2020 regelt.

Ausstellung einer neuen Dauermietrechnung notwendig

Wie oben bereits angegeben, führt die Senkung des Umsatzsteuersatzes ab 01.07.2020 allerdings in jedem Fall zu einem erhöhten Aufwand in der Rechnungsstellung und der Buchhaltung. Eine Anpassung ist bei Gewerberaummietverträgen hinsichtlich der Rechnungen über den Mietzins notwendig.

Dauermietrechnungen sind sowohl zu Beginn als auch zum Ende des relevanten Zeitraums anzupassen, um den jeweils gültigen Umsatzsteuersatz auszuweisen. Alle Rechnungen über den Mietzins (Dauermietrechnungen/Dauerrechnung) sind daher vor Fälligkeit der nächsten Mietzahlung an den jeweils aktuellen Umsatzsteuersatz anzupassen.

Umsatzsteuersenkung – Auswirkung auf mietvertragliche Nebenkosten

Die Umsatzsteuersenkung wirkt sich zudem auf die Höhe der verbrauchsabhängigen Nebenkosten aus.

Grundsätzlich werden die Lieferungen von Strom, Gas und Wärme von den entsprechenden Versorgungsunternehmen nach Ablesezeiträumen berechnet. Bei Strom, Gas, Wärme oder Wasser ist also in der Regel entscheidend, wann die Ablesung erfolgt.

Sieht der Vertrag vor, dass Preisänderungen zeitanteilig berechnet werden, muss das Versorgungsunternehmen den Verbrauch in der Schlussrechnung aufteilen und für die Monate Juli bis Dezember 2020 anteilig die 16 %-ige, für die übrigen Monate die 19 %-ige Mehrwertsteuer ansetzen.

Ist vertraglich keine zeitanteilige Berechnung vorgesehen, muss das Versorgungsunternehmen in der Schlussrechnung, die zwischen Juli und Dezember 2020 gestellt wird, die 16 %-ige Mehrwertsteuer auf den Gesamtnettobetrag anwenden. Das bedeutet, wenn der Ablesezeitraum nicht am 30.06.2020 endet, sondern vielmehr zwischen dem 01.07.2020 und dem 31.12.2020, sind die Lieferungen des gesamten Ablesezeitraums dem reduzierten Umsatzsteuersatz von 16 % zu unterwerfen.

Mit Bedacht auf eine künftige Betriebskostenabrechnung ist es empfehlenswert, bei Beginn und Ende der Umsatzsteuersenkung eine Zwischenablesung vorzunehmen. Wer diese Kosten der Zwischenablesung tragen wird, sollte zuvor vereinbart werden.

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